Rechte und Belastungen [Seite 2 von 2]

Dingliche Rechte  Beispiel: Wohnungsrecht  Beispiel: Nießbrauch

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 Dingliche Rechte (beschränkt/subjektiv)

Im Wesentlichen sind dies (vgl. Kleiber/Simon/Weyers 1994,1011ff; obere Leiste, Schaltfläche "Literatur"):

• Sicherungs- oder Verwertungsrechte (Grundschulden, Rentenschulden, Hypotheken, Reallasten).
  
  
• Nutzungsrechte (Nießbrauch, Dienstbarkeiten).
  
  
• Verfügungs- und Erwerbsrechte (etwa das Vorkaufsrecht).

Nutzungsrechte sind entweder an eine Parzelle -subjektiv dingliche Grunddienstbarkeiten, zeitlich meist unbeschränkt- oder eine Person gebunden (beschränkte persönliche Dienstbarkeiten und Nießbrauch).

Während erstgenannte dem jeweiligen Eigentümer zukommen beziehungsweise von diesem geduldet werden müssen (vgl. die Erläuterung zu "dienendem" und "herrschenden" Grundstück; Thema "Grundbuch" auf dieser Site), steht eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit oder der Nießbrauch nur einer bestimmten Person zu. Ein solches Recht ist nicht übertragbar oder vererblich, erlischt also spätestens mit dem Tod des/der Begünstigten. Die Inanspruchnahme des Rechtes kann jedoch möglicherweise einer anderen Person überlassen werden.


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 Beispiel: Wohnungsrecht

Das Wohnungsrecht ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Nach § 1093 Bürgerliches Gesetzbuch darf die/der so Berechtigte ein Gebäude oder Teile davon unter Ausschluß des Eigentümers als Wohnung nutzen. Wohnungsrechte können sowohl entgeltlich als auch unentgeltlich vereinbart werden.

Der Vorteil für die berechtigte Person besteht bei einem unentgeltlichen Wohnungsrecht in der Regel darin, daß auf Lebenszeit -oder für einen vereinbarten Zeitraum- die übliche Miete eingespart wird.

Taxierungen solcher Rechte erfolgen wiederum durch Kapitalisierung des geldwerten Vorteils. Der Rentenbarwert (Wert des Wohnungsrechtes) wird hierbei gebildet über die zu erwartende Lebensdauer der berechtigten Person und den Betrag des erlangten Vorteils. Ist ein entgeltliches Wohnungsrecht vereinbart, so ergibt sich der mögliche Vorteil aus der Differenz zwischen tatsächlich zu zahlendem und marktüblichem Entgelt für das Objekt.

Die zu erwartende durchschnittliche Lebensdauer der fraglichen Person wird -wie in der Versicherungsmathematik gebräuchlich- anhand von Sterbetafeln festgestellt. Diese Tabellen enthalten, nach Geschlecht getrennt, die verbleibende Lebensdauer in Abhängigkeit vom bereits erreichten Alter (meist wird die allgemeine, vom statistischen Bundesamt erstellte Sterbetafel für Deutschland verwendet).

Bei der Wertermittlung ist vorallem von Bedeutung, auf welcher Art Objekt ein Wohnungsrecht ruht, und welcher Anteil (Berechtigter/Verpflichteter) errechnet werden soll. In einem Mehrfamilienhaus bedeutet das Wohnungsrecht an einer Einheit für den Eigentümer "lediglich" den Ertragsausfall dieser Wohnung, weswegen sich der Wert des Rechtes und der Wert der Belastung bei entsprechender Vertragsgestaltung decken.

Besteht aber ein unentgeltliches Wohnungsrecht an einem Einfamilienhaus, so lassen sich für den Eigentümer über die Laufzeit des Rechtes kaum noch Vorteile erkennen, denn er erhält weder Erträge noch kann er das Objekt tatsächlich nutzen. Rechnerisch sollte aus diesem Grunde ein solcher Fall eher als Nießbrauch (su.) behandelt werden.

Eine erhebliche Unsicherheit der Verfahren besteht darin, daß die wirkliche Lebensdauer der berechtigten Person schlichtweg nicht festzustellen ist. Stirbt diese vor Ablauf der durchschnittlich angesetzten Lebenserwartung, erlangt der Eigentümer Vorteile, wird hingegen das in der Berechnung zugrunde gelegte Lebensalter überschritten, liegt der Vorteil bei der/dem Berechtigten.

Kleiber/Simon/Weyers (1994,1066; obere Leiste, Schaltfläche "Literatur") bemerken dazu: "Dieser Unsicherheit wird in der Praxis der Wertermittlung in Abweichung zur Regelung nach den Wertermittlungsrichtlinien im allgemeinen durch einen zusätzlichen Abschlag in Höhe von 10 bis 15 vom Hundert des belasteten Grundstückes Rechnung getragen."


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 Beispiel: Nießbrauch

Nießbrauch ist eines der umfassendsten denkbaren Nutzungsrechte. Der begünstigten Person (Nießbraucher) fallen hierbei alle aus dem Grundstück erzielbaren Einnahmen zu. Unterschiede zum Eigentum bestehen nur insoweit, als daß der Nießbraucher nicht die Substanz des Grundstückes verändern darf.

Da auch der Nießbrauch ein persönliches, unverkäufliches und nicht vererbbares Recht ist, orientiert sich die Bewertung -wie bei Wohnungsrechten- am Alter der berechtigten Person (daß heißt, die unter H2 erwähnten Unsicherheiten bezüglich der Laufzeit des Rechtes bestehen hier analog).

Die einschlägige Bewertungsmethode nach den Wertermittlungsrichtlinien unterscheidet nach dem Charakter des Objektes. Bei einem reinen Sachwertobjekt -etwa ein Einfamilienhaus- verläuft die Kalkulation so, daß aus dem ermittelten Sachwert in einer dem Ertragswertverfahren angelehnten Rückrechnung die jährlichen Nutzungswerte von Boden und Gebäude aufgegliedert und über die verbleibende durchschnittliche Lebensdauer des Nießbrauchers kapitalisiert werden.

Handelt es sich dagegen um ein Ertragswertobjekt, wird die entsprechende Kapitalisierung mit dem Reinertrag vollzogen (vgl. Thema "Ertragswert-Ermittlung" auf dieser Site).