 Grundstücksgleiche Rechte
Grundstücksgleiche Rechte werden wie Grundstücke behandelt (beispielsweise das Erbbaurecht, vgl. das Thema "Grundbuch" auf dieser Site, aber auch Eigentum an Schiffen oder Luftfahrzeugen).
Zur Taxierung eines Grundstückes, auf welchem ein Erbbaurecht ruht, können zwei Größen ermittelt werden, nämlich:
- Der Wert des belasteten Grundstückes (Eigentümeranteil).
- Der Wert des Rechtes selbst (Besitzeranteil).
Der Erbbauberechtigte zahlt als vertragliches Entgelt für das zur Nutzung überlassene Grundstück an den Eigentümer den sogenannten Erbbauzins, dessen Höhe sich in der Regel anfänglich am Bodenwert bemißt. Hauptsächlich unterscheiden sich entsprechende Verträge durch:
- Die Entschädigung für vom Erbbauberechtigten erstellte Gebäude am Ende der Laufzeit durch den Eigentümer (keine, teilweise oder volle Entschädigung sowie Abbruch durch den Erbbaurechtsnehmer können vereinbart werden).
- Die Anpassung des Erbbauzinses. Es existieren sowohl -jedoch zumehmend seltener- Formen mit einem über die gesamte Laufzeit festgeschriebenen Erbbauzins, als auch solche, in denen der Zins über Wertsicherungsklauseln (meist an einen amtlichen Index gebunden) variabel gehalten wird.
Nun fällt die Bodenwertsteigerung regelmäßig höher aus, als der Zuwachs von Indices, die für Wertsicherungsklauseln zulässig sind (überdies kann der Erbbauzins gesetzlich nur alle drei Jahre verändert werden). Infolgedessen ist -auch bei vereinbarter Anpassung des Erbbauzinses- häufig bereits wenige Jahre nach Abschluß eines Erbbauvertrages für den Eigentümer keine übliche Bodenverzinsung mehr erzielbar, der Erbbauberechtigte erlangt also einen Zinsvorteil gegenüber dem Eigentümer.
Bei vereinbarter Anpassung des Erbbauzinses schwankt dieser Vorteil je nach Gestaltung der Zinshöhe. Der Anteil des Besitzers setzt sich folglich aus dem Wert der baulichen Anlagen (falls diese von ihm erstellt wurden) und gegebenenfalls einem Teil am Bodenwert zusammen.
Die Wertermittlung kann in der Weise erfolgen, daß der Bodenwertanteil des Rechtsnehmers als Rentenbarwert einer affinen Ertragsminderung des Eigentümers dargestellt wird (die Auszahlungsperiode der Rente entspricht dabei der Restlaufzeit des Erbbaurechtes). Das heißt, der aus oben angeführtem Grund zustande gekommene Nachteil des Eigentümers entspricht im Normalfall genau dem Vorteil des Erbbauberechtigten.
Andere Rechenmodelle unterscheiden an dieser Stelle (und zwar durch unterschiedliche "Wertfaktoren"), mit anderen Worten entspricht also der Nachteil des Eigentümers nicht unbedingt dem Vorteil des Erbbauberechtigten, weswegen dann auch eine -an sich logisch erscheinende- Zusammenführung der jeweiligen Wertanteile auf den Gesamtwert des theoretisch unbelasteten Grundstückes unmöglich ist.
|
