Grundbuch [Seite 1 von 2]

Funktion  Formen des Grundbuches  Aufbau

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 Funktion

Die Einrichtung des Grundbuches wird unter anderem durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), das Wohnungseigentumsgesetz (WEG; obere Leiste, Schaltfläche "Gesetzestexte") und die Erbbauverordnung (ErbbVO) bestimmt. Durch Eintragung in das Grundbuch wird ein im Liegenschaftskataster (dieses wird bei den Vermessungsämtern geführt) verzeichneter Teil einer Gemarkung -ein oder mehrere Flurstücke- zum Grundstück im Rechtssinn/allgemeinem Sprachgebrauch.

Schmidt/Fröhlig (1992,5; obere Leiste, Schaltfläche "Literatur") schreiben dazu: "Über die Eintragung in das Grundbuch wird das physische Grundstück als Teil der Erdoberfläche mit den zugeordneten Rechten und den sonstigen grundstücksbezogenen Vermerken rechtlich verknüpft. Dies gilt auch für die sogenannten grundstücksgleichen Rechte, wie zum Beispiel das Erbbaurecht, die vom Rechtsverständnis her wegen ihrer Eigentumsähnlichkeit nach Maßgabe ihrer Ausgestaltung wie Grundstücke und nicht wie Grundstücksbelastungen betrachtet werden [...]"

Am angegebenen Ort werden drei Hauptfunktionen unterschieden:

• Die geschäftliche Begründung und Veränderung von Rechten muß im Grundbuch erfolgen (Buchungszwang), ebenso können darauf bezogene Ansprüche gesichert werden.
  
  
• Private Rechte haben durch deren Eintragung in das Grundbuch die gesetzliche "Vermutung der Richtigkeit" (also eine Beweisfunktion).
  
  
• Das "Vertrauen" auf die Eintragung der Rechte wird geschützt (dies entspricht dem sogenannten Gutglaubensschutz der §§ 892 und 893 BGB).

Durch den Buchungszwang ist also jeglicher Grundstücksverkehr -Kauf, Verkauf, Erbe etc.- an eine entsprechende Eintragung im Grundbuch gebunden. Ohne diese Eintragung tritt eine Rechtsänderung (zum Beispiel der Eigentumsübergang) nicht ein.

Gutglaubensschutz besteht konkret darin, daß der im Grundbuch Eingetragene für einen Dritten rechtsgeschäftlich Eigentümer oder Berechtigter ist, auch wenn das tatsächlich falsch ist (Eintragungen oder Löschungen gelten insoweit als richtig).

Kein Schutz besteht bei den Angaben zum Flurstück (beispielsweise Größe oder Ortslage), denn diese gehören nicht zum "Rechtsbestand". Das selbe gilt auch für Namensänderungen, etwa durch Heirat. Hier ist freilich die Identität des Rechtsinhabers mit dem/der eingetragenen Berechtigten entscheidend.

Im Rahmen von Wertermittlungen kann es sich mit nicht eintragungsbedürftigen Rechten schwieriger verhalten. Auch heute noch existieren vereinzelt altrechtliche Belastungen -beispielsweise Dienstbarkeiten- die bei der Anlegung eines Grundbuchblattes vorhanden waren, aber damals keiner Eintragung bedurften, und mithin fortbestehen.


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 Formen des Grundbuches

Neben der Normalform des Grundbuches, welche das gewöhnliche Eigentum an einem bebauten oder unbebauten Flurstück zum Inhalt hat (beispielsweise ein nicht aufgeteiltes Einfamilienhaus und das dazugehörige Grundstück), existieren vier weitere Möglichkeiten, Eigentum oder Nutzungsrechte an einer Immobilie/Flurstück zu realisieren:

• Das Erbbaurecht. Der Eigentümer eines Grundstückes kann einem Dritten für eine gewisse Zeit das veräußerliche und vererbliche Recht zugestehen/verkaufen, auf seinem Grundstück ein Gebäude zu errichten, und das Anwesen zu nutzen. Solche Erbbaurechte laufen meist über lange Zeiträume (allgemein üblich sind etwa für Wohnhausgrundstücke 99 Jahre), wobei es jedoch nicht zu einem Miteigentumsverhältnis zwischen dem Eigentümer des Grundstückes und dem Erbbauberechtigten kommt. Vielmehr verbleibt das belastete Grundstück im alleinigen Eigentum des Rechtsgebers, der Erbbauberechtigte ist jedoch für die Laufzeit Besitzer des Anwesens. Da das Erbbaurecht ein veräußerliches und vererbliches Recht ist, gelten die selben Vorschriften wie für Grundstücke (grundstücksgleiches Recht), das heißt, mit dem Erbbauvertrag wird ein eigenes Grundbuchblatt für das Recht eröffnet.
  
  
• Das Wohnungseigentums- oder Teileigentums-Grundbuch. Durch Aufteilung eines Objektes nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG; obere Leiste, Schaltfläche "Gesetzestexte") ist es möglich, Miteigentum so zu gestalten, daß in Verbindung mit Bruchteilseigentum an einem Grundstück ein Bereich ausschließlichen Eigentums -Sondereigentum- an bestimmten Raumteilen eines Gebäudes entsteht. Die rechtliche Verbindung des Grundstücks-Bruchteilseigentum mit dem Sondereigentum an einer Wohnung wird als Wohnungseigentum bezeichnet, diejenige mit dem Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen als Teileigentum. Für jeden dieser Miteigentumsanteile wird ein separates Grundbuchblatt eingerichtet. Beispiel: Ein viergeschossiges Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen und einem Laden im Erdgeschoß soll nach WEG aufgeteilt werden. Das ursprüngliche Grundbuchblatt wird geschlossen, es entstehen durch die Übertragung des Grundbuchamtes acht Wohnungsgrundbuchblätter, und ein Teileigentumsgrundbuchblatt. Jedem einzelnen Sondereigentum wird dabei ein entsprechender Bruchteil (hier möglicherweise 200/1000) an dem Grundstück zugeordnet.
  
  
• Wohnungserbbaurecht und Teilerbbaurecht. Hierbei handelt es sich um eine rechtlich komplexe -und zudem sehr seltene- Kombination von Bruchteilseigentum an einem Erbbaurecht, und dem Sondereigentum an bestimmten Teilen des auf dem belasteten Grundstück errichteten Bauwerks.

Das Berggrundbuch wird lediglich der Vollständigkeit wegen erwähnt. Die Bewertung von Bergwerken stellt eine Spezialaufgabe dar, welche weit abseits des Tätigkeitsfeldes eines Immobiliensachverständigen liegt.


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 Aufbau

Ein Grundbuchband umfasst mehrere (gewöhnlich bis ca. 50) Grundbuchblätter, wobei die Bände und Blätter eines Grundbuchbezirkes fortlaufend numeriert sind.

Ein Grundbuchblatt besteht aus fünf Abschnitten:

• Der Aufschrift. Hier sind der Bezirk des zuständigen Amtsgerichtes, das Grundbuchamt und die laufende Band/Blattnummer eingetragen. Je nach Art und Alter des Blattes finden sich hier zusätzliche Informationen (etwa Namen, Berufe, akademische Grade, Adressen etc. der Eigentümer). Ist dies der Fall, so wird das Bestandsverzeichnis häufig in der ersten Abteilung geführt - siehe nachfolgend.
  
  
• Dem Bestandsverzeichnis. Hier werden Flurstücke (Flächengehalt, Ortslage, Nutzungsart etc.), entsprechende Rechte, bei aufgeteilten Objekten die Miteigentumsanteile sowie der Umfang des Sondereigentums, und Veränderungen am Bestand verzeichnet. Haben mehrere Personen das Eigentum an einem Grundstück, kann ebenfalls ein gesondertes Blatt angelegt werden. Bei Gemeinschaftsanlagen (Garagenstellplätze, Zufahrts- und Zugangswege etc.), wird in der Regel der dem einzelnen Miteigentümer gehörende Anteil auf seinem Hauptblatt eingetragen. Teilweise besitzen Garagen oder Stellplätze auch ein eigenes Grundbuchblatt (strenges Realfolio).
  
  
• Die erste Abteilung. Dort ist der jeweilige Eigentümer verzeichnet. Sind mehrere Eigentümer vorhanden, so werden außerdem die jeweiligen Anteile aufgeführt. Bei Erbbau- und Wohnungsgrundbüchern ist der Wohnungseigentümer oder Erbbauberechtigte eingetragen.
  
  
• Die zweite Abteilung ist ein Verzeichnis der Belastungen eines Grundstückes. Dies können unter anderem sein: Reallasten (Zeit- und Leibrenten etc.), Dienstbarkeiten (Geh- oder Fahrrechte, Aussichtsrechte, Leitungsrechte etc.), Wohnrechte, Nießbrauch, und Vormerkungen zur Sicherung von Ansprüchen -etwa eine Auflassungsvormerkung oder der Zwangsversteigerungsvermerk. Dienstbarkeiten werden nach dem "dienenden" und dem "herrschenden" Grundstück unterschieden. Besteht für Grundstück A ein Wegerecht an Grundstück B, so ist Grundstück A das herrschende, und Grundstück B das dienende Grundstück. Das Wegerecht ist in Abteilung II des Buches von Grundstück B eingetragen, während es im Buch von Grundstück A im Bestandsverzeichnis erscheint. Auch das Erbbaurecht wird in Abteilung II eingetragen -und zwar an erster Rangstelle- worauf jedoch für dieses Recht zusätzlich ein eigenes Grundbuchblatt zu eröffnen ist.
  
  In Abteilung II können zahlreiche -teilweise äußerst komplizierte- Belastungen eingetragen werden. Nachfolgend werden die rechtlichen Grundlagen solcher Eintragungen angegeben (nach Schmidt/Fröhlig 1992,40; obere Leiste, Schaltfläche Literatur):
  
  a) Grunddienstbarkeiten (§§ 1018 bis 1029 BGB),
  b) Beschränkte persönliche Dienstbarkeiten (§§ 1090 bis 1093 BGB),
  c) Vorkaufsrechte (§§ 1094 bis 1104 BGB),
  d) Nießbrauch (§§ 1030 bis 1098 BGB),
  e) Dauerwohn- und Dauernutzungsrechte (§§ 31ff WEG),
  f) Reallasten (§§ 1105 bis 1112 BGB),
  g) Erbbaurechte (nach ErbbVO vom Januar 1919),
  h) Vormerkungen und Widersprüche (§§ 19, 20 Grundbuchverfügung).
  
  Solche Eintragungen können sich auf den endgültigen Verkehrswert auswirken. Zur genauen Einschätzung der Rechte müssen jedenfalls die Grundakten eingesehen werden. Bei diesen handelt es sich um ein Register, das für jedes Grundbuchblatt extra geführt wird. Dort werden die notariell beurkundeten Verträge aufbewahrt, welche Grundlage von Eintragungen (sogenannte Eintragungsbewilligungen) in das Blatt sind.
  
  Bis etwa 1960 wurden solche Belastungen teilweise auch in Servitutenbüchern niedergeschrieben. Anstelle des Hinweises auf eine bestimmte Bewilligung ist dann im Grundbuch die Fundstelle in dem jeweiligen Servitutenbuch angegeben (hier kann dann der genaue Inhalt einer Vereinbarung entnommen werden).
  
  Vorallem die Eintragungen in sehr alten Servitutenbüchern sind genauestens auf Sinngehalt am fraglichen Wertermittlungsstichtag zu untersuchen. Oftmals kann nicht mehr festgestellt werden, was ursprüngliche Absicht einer Vereinbarung war (beispielsweise durch Änderung der Flurstücksnummern oder Gemarkungsbezeichnungen). In seltenen Fällen bestehen hier weitreichende Rechte oder Pflichten, welche den aktuellen Eigentümern der betroffenen Grundstücke überhaupt nicht bewußt sind. Teilweise sind die Eintragungen auch schlichtweg absurd, da sich die Verhältnisse grundlegend geändert haben (Beispiel: Überfahrtsrecht für das Pferdegespann des Nachbarn während der Heuernte mit Datum von 1860 auf einem Flurstück, welches sich längst innerhalb der bebauten Ortslage befindet).
  
  Bei aufgeteilten Objekten findet sich auch die Teilungserklärung samt Aufteilungsplan bei den Grundakten, in welcher beispielsweise der Umfang und die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentum (etwa die Waschküche, das Treppenhaus und der Bühnenraum eines Mehrfamilienhauses) oder die genaue Abgrenzung der einzelnen Miteigentums-/Sondereigentumsanteile geregelt wird.
  
  
• Die dritte Abteilung. Hier werden Hypotheken, Grund- und Rentenschulden eingetragen. Umfang und Höhe solcher Belastungen haben im Normalfall keinen Einfluß auf den Verkehrswert. Dieser ist unabhängig von Schulden, welche auf einem Objekt ruhen. Beim Verkauf eines belasteten Grundstückes ergibt sich der Barpreis in der Regel aus dem jeweiligen Verkehrswert abzüglich des Schuldensaldo. Da die dritte Abteilung für die Verkehrswertermittlung keine nennenswerte Bedeutung hat, wird auf weitere Ausführungen verzichtet.

In der Regel ist das Grundbuch an den darin beschriebenen Objekten -Wohnung, Grundstück, Erbbaurecht- ausgerichtet, daß heißt, für jedes Objekt wird ein einzelnes Grundbuchblatt angelegt (genannt Realfolio; allermeist anhand Straße, Haus- oder Wohnungsnummer entsprechend den Heftnummern des Buches geordnet).

In Baden-Württemberg, Bayern und einigen anderen Bundesländern ist es aber immer noch zulässig, das Grundbuch als sogenanntes Personalfolio zu führen, was oft in ländlichen Gebieten vorkommt. Bei dieser sehr unübersichtlichen Art der Grundbuchführung besitzt jeder Eigentümer ein oder mehrere Grundbuchblätter, die auf seinen Namen lauten, und in welchen beliebig viele verschiedene Objekte eingetragen werden können. Der Nachteil für den Einsichtnehmenden besteht nun darin, daß die einzelnen Objekte -obwohl fortlaufend numeriert- nach dem Zeitpunkt des jeweiligen Erwerbs verzeichnet sind, und über die gesamte Gemarkung verteilt sein können. Mit derartigen Grundbüchern empfiehlt der Verfasser einen besonders sorgfältigen Umgang, da leicht Eintragungen übersehen werden können.