Mietwert-Ermittlung [Seite 2 von 2]

Weitere Mietbegriffe  Gutachten  Ablauf Mietwert-Ermittlung

  [ Abschnitt 4 ] 

Leitseite  |  Vorige Seite

 Weitere Mietbegriffe

Die bisher angeführten Begriffe beziehen sich auf den rechlichen Gehalt der Miete beziehungsweise deren zulässiger Höhe, andere erfassen den wirtschaftlichen Umfang des Mietzinses.

• Grund- oder Nettomiete: Entgelt, daß als Gegenleistung für den Gebrauch des Mietgegenstandes selbst entrichtet werden muß. Bei den in Mietspiegeln veröffentlichten Daten handelt es sich regelmäßig um Nettomieten.
  
  
• Teilinklusivmiete: Nettomiete plus verschiedener oder aller Betriebskostenpositionen.
  
  
• Inklusiv- oder Bruttomiete: Sämtliche Betriebskosten und der Individualverbrauch sind enthalten.
  
  
• Triple-Net-Miete (im gewerblichen Bereich): Es werden zusätzlich zur Bruttomiete noch Beträge für den Bauunterhalt fällig.

In diesem Zusammenhang sei darauf hingewiesen, daß unter "Betriebskosten" auf wohnungswirtschaftlichem Gebiet die in Anlage 3 der II. Berechnungsverordnung (BV) aufgezählten Kostenarten verstanden werden. Der Individualverbrauch ist die in einer Einheit periodisch auflaufende Summe an verbrauchsabhängigen Kosten -zum Beispiel für Strom oder Gas-, und wird vielfach vom Mieter oder Pächter direkt mit den Versorgungsunternehmen abgerechnet.

Zur Abgrenzung Miete/Pacht: Miete richtet sich auf den Gebrauch eines Gegenstandes. Pacht bezeichnet den Gebrauch und den Genuß der Früchte eines Gegenstandes, schließt also ein, daß Güter allgemein -auch Geld- welche die Bewirtschaftung eines Objektes abwirft, in den Besitz des Pächters übergehen.


  [ Abschnitt 5 ]  

Seitenanfang  |  Vorige Seite

 Gutachten

Mietgutachten können ebenfalls in den unter "Verkehrswertermittlung", Abschnitte 4 und 5 dieser Site aufgezählten Varianten (mündlich oder schriftlich) erstattet werden.

Auch wegen der eingangs beschriebenen Gesetzeslage/Umstände sind Mietgutachten vor allem sinnvoll:

• Bei einem neuen Vertragsabschluß oder geplanten Mieterhöhungen (um sicherzustellen, daß die legal erzielbaren Entgelte durch den verlangten/gezahlten Mietzins nicht überschritten werden).
  
  
• Bei unklarer Abrechnungslage der Betriebs- oder sonstiger Nebenkosten, oder zur Ermittlung verschiedener Mietanteile (beispielsweise Garagen, Haus-Schwimmbad, Möblierung, mitvermietete Räumlichkeiten außerhalb der eigentlichen Einheit etc.).
  
  
• Im gewerblichen Bereich -insbesondere im Falle von Unternehmens- , Gaststätten- oder Betriebsneugründungen bzw. Eröffnungen- bei Unsicherheiten ob die verlangte Miete/Pacht zu den voraussichtlichen Einnahmen in angemessenem Verhältnis steht (gesetzlich gelten hier wesentlich weiter gefasste Spielräume der Preisgestaltung als bei Wohnraum).

Häufig können hohe Prozeßkosten vermieden werden, wenn die Vertragsparteien bereit sind, ein außergerichtliche Einigung bei Meinungsverschiedenheiten in Bezug auf den Mietgegenstand herbeizuführen.


  [ Abschnitt 6 ]  

Seitenanfang  |  Vorige Seite

 Ablauf einer Mietwert-Ermittlung

Bei der Erstellung eines Mietgutachtens muß der Sachverständige zunächst prüfen, ob der Bewertungsfall sich mit seinem Wissen und Fähigkeiten bearbeiten läßt. Die Abgrenzung zu einer Rechtsberatung -welche ausschließlich durch examinierte Juristen erfolgen darf- muß sorgfältig vorgenommen werden.

• Anfänglich wird der Umfang sachverständiger Tätigkeit festgelegt.
  
  
• Unterlagen und Informationen werden beschafft. Zur Vermeidung von Kosten können Unterlagen durch den/die Auftraggeber gestellt werden, allerdings unter der Prämisse der Aktualität zum jeweils fraglichen Mietermittlungs-Stichtag. Meist ist -im Gegensatz zur Verkehrswert-Ermittlung, für welche umfangreiche Unterlagen notwendig sind- eine Ablichtung der maßgeblichen Teile des Baugesuches ausreichend (wird ein Aufmaß durchgeführt, kann in der Regel auf das Baugesuch verzichtet werden).
  
  
• Anberaumung und Durchführung einer Ortsbesichtigung. Hierbei wird, wenn beauftragt oder erforderlich, das Objekt aufgemessen. Die Beteiligten werden rechtzeitig -ca. zwei Wochen vor dem Besichtigungstermin- angeschrieben, und bei Rückfragen entsprechend betreut. Auch diese Aufgabe kann aus Gründen der Kostenersparnis vom Auftraggeber übernommen werden, (fern-)mündliche Terminsabsprachen sind möglich.
  
  
• Das Gutachten wird ausgearbeitet und eingehend auf Plausibilität kontrolliert, mündliche Gutachten angemessen vorbereitet.

Abschließend kann die Wertermittlung auf dem Postweg zugesendet werden, oder aber eine persönliche Abgabe -mit Erläuterung- stattfinden. Mündliche Gutachten werden entsprechend vorgetragen.