Mietwert-Ermittlung [Seite 1 von 2]

Ortsübliche Vergleichsmiete  Begriff "Marktmiete"  Gesetzliche Einschränkungen

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 Der Begriff "ortsübliche Vergleichsmiete"

Speziell das Wohnraum-Mietrecht hat sich im Laufe der Zeit zu einem umfangreichen Teilgebiet des Rechtes entwickelt, in dem die Mietpreis-Bewertung eine zentrale Bedeutung erlangt hat. Obschon ein Sachverständigengutachten keinesfalls die Beantwortung von Rechtsfragen zum Inhalt hat, sollen an dieser Stelle einige gesetzliche Festlegungen erläutert werden. Unter dem Terminus "ortsübliche Vergleichsmiete" wird allgemein die in § 558 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (Mietrecht im BGB; obere Leiste, Schaltfläche "Gesetzestexte") gegebene Formulierung verstanden:

"Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder [...] geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist."

Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann nach § 558 a beziehungsweise c auf Grundlage von Mietspiegeln geschehen. Besondere Bedeutung kommt dem qualifizierten Mietspiegel nach § 558 d zu (grundsätzlich gilt die Vermutung der inhaltlichen/betragsmäßigen Übereinstimmung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete). Hierzu heißt es in Absatz 1: "Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist." Eine Marktanpassung durch Fortschreibung muß alle zwei Jahre erfolgen, wobei die Daten jedoch alle vier Jahre vollständig neu zu erheben sind.

Da in Ballungsgebieten viele Städte und Gemeinden solche Übersichten veröffentlichen, dienen diese oftmals als Basis von Bewertungen. Allerdings sind die enthaltenen Spannen/Daten sorgfältig am fraglichen Objekt zu überprüfen und anzupassen. Häufig sind zusätzliche Leistungen Gegenstand eines Gutachtens, welche nicht aus Mietspiegeln entnommen werden können (beispielsweise Betriebskosten, Möblierungszuschläge, Mietpreise für Garagen etc.).


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 Ortsübliche Vergleichsmiete und Marktmiete

Sternel (1996,26; obere Leiste, Schaltfläche "Literatur") führt zur ortsüblichen Vergleichsmiete aus: "Der Charakter des Vergleichsmietenbegriffs ist normativ und zwingt, entgegen der praktischen Erfahrung, die Vergleichsmiete auf den Pfennig genau zu berechnen. Diese Scheinexaktheit ist aus Gründen der Rechtssicherheit und des gerechten Interessenausgleichs zwischen den Mietparteien gerechtfertigt."

Die bei freihändiger Vermietung erlangbaren Preise (Marktmiete) stehen wegen der relativ weitgefassten Reglementierung durch gesetzliche Bestimmungen, insbesondere bei der Vertragsgestaltung, in engem Zusammenhang mit dem doch theoretischen Konstrukt der ortsüblichen Vergleichsmiete. Hauptmerkmale sind die globale Marktsituation -Angebot, Nachfrage- und das Baualter.

Derzeit kann im Neubaubereich (Raum Stuttgart) bis ca. Baujahr 1985 eine ungefähre Entsprechung von Markt- und ortsüblicher Vergleichsmiete beobachtet werden, bei älteren Objekten liegen die erzielbaren Mietzinsen in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. In Perioden massiven Nachfrageüberhanges werden segmentübergreifend Preise jenseits der juristisch vorgegebenen Ortsüblichkeit erreicht.


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 Gesetzliche Einschränkungen

Eine obere Schranke derartiger Entwicklungen stellt § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) dar. Dort wird unter dem Anwort "Mietpreisüberhöhung" normiert:

"(1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt. (2) Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert übersteigen, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage oder damit verbundene Nebenleistungen in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind. Nicht unangemessen hoch sind Entgelte, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind, sofern sie unter Zugrundelegung der nach Satz 1 maßgeblichen Entgelte nicht in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung des Vermieters stehen."

Mietpreisüberhöhung liegt also vor, wenn ein bestimmter Wert überschritten wird. Am freifinanzierten Wohnungsmarkt wird die Marke von 120% der ortsüblichen Vergleichsmiete juristisch als Wesentlichkeitsgrenze bezeichnet.