Objektmerkmale [Seite 2 von 2]

Art der Baunutzung  Ausstattung  Instandhaltung/Modernisierung

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 Art der Baunutzung

Wenn ein qualifizierter Bebauungsplan -vgl. § 30 BauGB; obere Leiste, Schaltfläche "Gesetzestexte"- für das fragliche Quartier vorliegt, ist die Art der Baunutzung planungsrechtlich genau festgelegt. Derartige Bebauungspläne gründen sich stets auf eine Gebietseinteilung nach den §§ 1-11 der Baunutzungsverordnung (BauNVO; ebenfalls enthalten in der Rubrik "Gesetzestexte").

Zur Verkehrswertermittlung werden neben Lagemerkmalen standardmäßig auch planungsrechtliche Gegebenheiten untersucht, welche häufig in enger Relation zu erstgenannten stehen. Hierzu ist die Kenntnis der einzelnen Gebietstypen notwendig. Nach § 1 Abs. 2 BauNVO wird aufgegliedert in:

• Kleinsiedlungsgebiete (Planabkürzung WS). Zulässig sind Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäuden mit entsprechenden Nutzgärten, landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen, Gartenbaubetriebe, die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften, sowie nicht störende Handwerksbetriebe.
  
  
• Reine Wohngebiete (WR). Zulässig sind ausschließlich Wohn-gebäude. Ausnahmen wie Läden zur Deckung des täglichen Bedarfs der Bewohner des Gebietes sind möglich, werden jedoch von den Behörden sehr streng gehandhabt oder im Textteil des Bebauungsplanes ausgeschlossen. Solche Gebiete sind oft gute oder beste Wohnlagen.
  
  
• Allgemeine Wohngebiete (WA): Zulässig sind Wohngebäude, die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften, nicht störende Handwerksbetriebe, sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale oder gesundheitliche Zwecke. Folgende Ausnahmen sind unter Umständen genehmigungsfähig: Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe, und Tankstellen. Je nach Situierung innerhalb des Quartiers meist gute oder mittlere Wohnlagen. Für kleinere Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe sind die Bedingungen je nach Fall recht unterschiedlich.
  
  
• Besondere Wohngebiete (WB). Hierzu heißt es in § 4a Abs. 1 BauNVO: "Besondere Wohngebiete sind überwiegend bebaute Gebiete, die aufgrund ausgeübter Wohnnutzung und vorhandener sonstiger [...] Anlagen eine besondere Eigenart aufweisen und in denen unter Berücksichtigung dieser Eigenart die Wohnnutzung erhalten und fortentwickelt werden soll. Besondere Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen; sie dienen auch der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sonstigen Anlagen [...], soweit diese Betriebe und Anlagen nach der besonderen Eigenart des Gebiets mit der Wohnnutzung vereinbar sind." Innerstädtische Altbau-Sanierungsgebiete in mittlerer Wohnlage sind ein typisches Beispiel für Besondere Wohngebiete. Für kleine bis mittelgroße Gewerbebetriebe, Läden, und Gaststätten kann dieser Gebietstyp eine relativ günstige Geschäftsbasis darstellen.
  
  
• Dorfgebiete (MD). Zulässig sind Kleinsiedlungen (WS), Land- und forstwirtschafliche Betriebe samt Anlagen zur Verarbeitung deren Erzeugnisse, sonstige Gewerbebetriebe, Anlagen für örtliche Verwaltungen, oder kirchliche, soziale, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Darüberhinaus Gartenbaubetriebe sowie Tankstellen. Ausnahmsweise können auch Vergnügungsstätten im Sinne von § 4 a Abs. 3 BauNVO eingerichtet werden. Vielfach handelt es sich bei Dorfgebieten um mittlere, bei Örtlichkeiten an Durchgangsstraßen teils auch um einfache Wohnlagen. Für verarbeitende und landwirtschaftliche Betriebe herrschen meist gute Verhältnisse, für Dienstleistungsgeschäfte und größere Läden dagegen eher weniger.
  
  
• Mischgebiete (MI). Zulässig sind: Wohn-, Geschäfts-, Hotel-, Verwaltungs- und Bürogebäude, Einzelhandelsbetriebe, Gaststätten, Sportanlagen, Gewerbebetriebe, Tankstellen, sowie Vergnügungsstätten (in Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzung geprägt sind). Je nach Bereich und Zusammensetzung des Quartiers differieren Wohnlage beziehungsweise Qualität als gewerblicher Standort mitunter erheblich.
  
  
• Kerngebiete (MK). Hier können errichtet/betrieben werden: Geschäfts-, Hotel-, Verwaltungs- und Bürogebäude, Einzelhandelsbetriebe, Gaststätten, Sportanlagen, Gewerbebetriebe, Tankstellen im Zusammenhang mit Parkhäusern/Großgaragen, sowie Vergnügungsstätten. Darüberhinaus Wohnungen für Aufsichs- und Bereitschaftspersonen oder Betriebsleiter; sonstige Wohnungen können ausnahmsweise zugelassen werden. Stadtzentren entsprechen in ihrer Zusammensetzung beinahe durchweg dem Typus des Kerngebietes. Für gewerbliche Zwecke sind gute bis sehr gute Bedingungen vorzufinden.

In den §§ 8 und 9 BauNVO werden schließlich Gewerbegebiete (GE) und Industriegebiete (GI) definiert. In beiden Gebieten sind Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser und -Plätze, Tankstellen, sowie öffentliche Betriebe zulässig. In Gewerbegebieten können zusätzlich Geschäfts-, Büro-, Verwaltungsgebäude und Sportstätten erstellt werden.

Sondergebiete (SO) dienen meist für Wochenend- und Ferienhäuser oder Campingplätze, und sind für die Wertermittlungspraxis nur von geringer Bedeutung.

Neben der Festsetzung des Gebietstyp und eventuell weiteren Reglementierungen -etwa die Ausweisung von Flächen für Stellplätze und Nebenanlagen, oder Pflanzgebote für bestimmte Arten von Gewächsen etc.- enthält ein im Sinne von § 30 BauGB qualifizierter Bebauungsplan zwingend Angaben zum Maß der baulichen Nutzung, unter anderem in Form von Grundflächen-, Geschoßflächen- beziehungsweise Baumassenzahlen.

Die in jenen Bebauungsplänen verwendeten Symbole/Abkürzungen sind in der Anlage zur Planzeichenverordnung -PlanZVO- dargestellt, abgedruckt zum Beispiel in Vogels (1997,41ff; obere Leiste, Schaltfläche "Literatur"). Weiterführende planungsrechtliche Gegebenheiten sind mit dem Kommentar von Dürr (1996; ebenfalls Rubrik "Literatur") zu entnehmen.


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 Ausstattung

Die Ausstattung ist vorallem bei älteren Immobilien (Erstellungszeitraum vor etwa 1960) ein bedeutendes Zustandsmerkmal, da hier die größten Unterschiede vorliegen. Jüngere Baualterskategorien -etwa nach 1985- weisen, abgesehen von wenigen sehr luxuriösen Objekten, beinahe durchweg in etwa identische Ausstattungscharakteristika auf.

Besonderheiten verschiedener Bauperioden müssen in die Bewertung einfließen. Meist zeigen ältere Mehrfamiliengebäude vorallem in den Bereichen Bodenbeläge, Sanitär, Fenster, Elektroinstallation und Heizung gewisse Abweichungen durch Modernisierung. Rein baukonstruktive Merkmale (zum Beispiel Geschoßdecken, Treppenhäuser) werden wegen der hiermit verbundenen hohen Kosten eher selten verändert. Bei Einfamilienhäusern zeigt sich ein sehr ähnliches Bild.

Hervorzuheben ist in diesem Zusammenhang die Baualterskategorie zwischen 1945 und circa 1955/60. Zu dieser Zeit richtete sich das wohnungswirtschaftliche Interesse -bedingt durch die Zerstörungen des zweiten Weltkrieges- hauptsächlich darauf, eine große Zahl an Wohnungen mit den vorhandenen Materialien in möglichst kurzer Zeit zu erstellen. Schall- oder Wärmedämmung hatten damals kaum Bedeutung, ebensowenig Erwägungen zur Haltbarkeit der Objekte. Daher können Gebäude aus diesem Erstellungszeitraum mit nur wenigen Ausnahmen als die bausubstantiell geringwertigsten seit etwa 1880 betrachtet werden (vgl. Dröge 1997,47; obere Leiste, Schaltfläche "Literatur").

Auch sind etwaige Folgeerscheinungen von Teilmodernisierungen bei der Bewertung zu bedenken. So wirkt sich etwa der Einbau moderner Isolierglasfenster in ein älteres Haus einfacher Bauart meist nur dann wohnwerterhöhend aus, wenn gleichzeitig eine Wärmedämmung der Außenwände erfolgt (ansonsten ist häufig mit Schimmelbildung zu rechnen).

Zur Mietwertermittlung wird in der Regel in drei Ausstattungskategorien unterschieden, bei der Bestimmung von Verkehrswerten meist genauer differenziert (vier bis sechs Abstufungen).

Eine brauchbare Abgrenzung enthält der Mietspiegel von Stuttgart (diese wurde von den meisten Städten und Gemeinden des Umlandes unverändert übernommen):

• Einfache Ausstattung: Wohnungen ohne Zentralheizung, ohne Teppich-/Parkettfußboden sowie ohne Doppelfenster, Küche ohne Fliesen, Versorgungs- und Elektroleitungen auf Putz.
  
  
• Mittlere Ausstattung: Wohnungen mit Bad (Dusche) oder Zentralheizung, Bad (Dusche) und/oder Küche sind gekachelt. Die Versorgungsleitungen liegen überwiegend unter Putz. Weiteres Kriterium: Doppelfenster zumindest auf der Windseite.
  
  
• Gute Ausstattung: Wohnungen mit Bad (Dusche) und Zentralheizung, Teppich- und/oder Parkettfußböden, Küche und Bad/Dusche gekachelt, die Versorgungsleitungen unter Putz, Doppelfenster, Wohnungen entsprechen neuesten Ansprüchen an zeitgerechten Wohnraum.

"Mit Bad (Dusche)" bedeutet, daß ein separates Badezimmer mit einem Waschbecken und einer Badewanne oder Dusche vorhanden sein muß. In den genannten drei Ausstattungsgruppen haben Bad (Dusche) und Zentralheizung eine besondere Bedeutung, müssen allerdings nicht die alleinige Voraussetzung für die Eingruppierung sein.

Eine überdurchschnittlich gut ausgestattete Altbauwohnung kann beispielsweise trotz fehlendem Bad oder nicht vorhandener Zentralheizung durchaus der mittleren Ausstattungsgruppe zugeordnet werden, während eine Wohnung mit Bad -aber sonst sehr einfacher Ausstattung- als zur Kategorie "einfache Ausstattung" gehörend betrachtet werden kann (vgl. die Anwendungshinweise zum Mietspiegel für Stuttgart).

Auch zur Beurteilung von Ausstattungsmerkmalen ist eine relative Zuordnung ausschlaggebend, da in die Preisspannen der Mietspiegel die kategorienabgrenzenden Merkmale bereits eingeflossen sind. Besondere Ausstattungsdetails, etwa Einbauausrüstung der Küche, oder ein offener Kamin etc. müssen gesondert betrachtet werden.

Bei der Mietspiegel-Kategorieneinstufung ist der Wohnwert eines Objektes von entscheidender Bedeutung, zur Ermittlung von Verkehrswerten (insbesondere nach dem Sachwertverfahren) werden meist die am Gebäude verwendeten Materialien untersucht. Hierbei besteht zwar ein gewisser Zusammenhang, es sei jedoch darauf hingewiesen, daß ein hoher Wohnwert auch mit vergleichsweise günstigen Materialien erreicht werden kann (etwa durch eine hervorragende Gebäudegestaltung/Grundrißzuschnitt etc.).

Eine diesbezügliche Abstufung für Wohngebäude ist in Vogels (1996,115; obere Leiste, Schaltfläche "Literatur") enthalten:

• Sehr einfache Ausstattung: einfache Ziegelfassade, Holzdach mit einfachen Ziegeln ohne Wärmedämmung und Unterspannbahn, WC nicht in der Wohnung, kein Bad, einfach verglaste Fenster, einfachste Böden, Türen etc.
  
  
• Einfache Ausstattung: einfache Putzfassade, einfaches Ziegeldach ohne Wärmedämmung, einfach verglaste Holzanstrichfenster, Holzanstrich- oder einfache Limbatüren, einfach ausgestattetes Bad, Kohleöfen, Ölöfen, einfache Holzdielenböden, oder einfacher PVC-Belag.
  
  
• Unteres Mittel: gegliederte Putzfassade oder einfache Verblendung, Ziegeldach mit Unterspannbahn, Holzanstrich- oder Kuststoff-Fenster mit Dämmverglasung, Naturholztüren (Limba, Macoré), Zentralheizung, Warmwasserversorgung über Durchlauferhitzer, einfache Fliesen und Einrichtungsgegenstände im Bad, Fliesenspiegel in der Küche, PVC- oder einfache Teppichböden, im Treppenhaus einfacher Terrazzobelag.
  
  
• Oberes Mittel: Fassaden verblendet oder gegliederter Putz (Edelputz), Ziegeldach mit Wärmedämmung und Unterspannbahn, Kunststoff- oder Naturholzfenster mit Dämmverglasung, Zentralheizung mit verbundener Brauchwasserbereitung, Bäder mit aufwendigeren Fliesen und Einrichtungsgegenständen, Fußböden Textilbelag oder Parkett, im Treppenhaus hochwertiger Terrazzo oder Naturstein.
  
  
• Gehobene Ausstattung: Fassaden mit gegliederter Verblendung oder mit Natursteinplatten verkleidet, Edelholzfenster oder eloxierte beziehungsweise einbrennlackierte Leichtmetallfenster mit Dämmverglasung, aufwendige Ziegeleindeckung, Innentüren und Einbauschränke aus Edelholz, Zentralheizung mit verbundener Brauchwasserbereitung, reichhaltige Ausstattung der Sanitärräume, hochwertige Fußbodenbeläge etc.
  
  
• Aufwendige Ausstattung: Fassaden mit Werkstein verkleidet, aufwendige Edelholzfenster mit automatischem Sonnenschutz/Markisen, mehrere aufwendige Bäder und getrennte WC, Zentralheizung und zentrale Warmwasserversorgung mit mehreren Regelkreisen, Innentüren und zahlreiche Einbauschränke aus Edelholz, aufwendige Fußbodenbeläge etc.

Freise (1998; obere Leiste, Schaltfläche "Literatur") verwendet zwei bis vier Kategorien, diese werden je nach Gebäudeart angepasst. Die Normalherstellungskosten eines Objektes richten sich hier nach den Klassifizierungen "einfach", "mittel", "gehoben" und "stark gehoben". Für Nichtwohn-, Funktions-, Landwirtschafts- und Nebengebäude sind Ausstattungsstandards ebenfalls in Freise (1998,75ff) enthalten. Wegen der Vielzahl der Gebäudetypen wird an dieser Stelle beispielhaft lediglich eine Unterteilung für Industriegebäude wiedergegeben:

• Einfacher Ausstattungsstandard
  
  Fassade Skelettbau: einfache Wände, Holz-, Blech-, oder Faserzementbekleidung. Fassade Massivbau: Mauerwerk mit Putz oder Fugenglattstrich/Anstrich. Fenster: Holz/Stahl, Einfachverglasung. Dächer: Wellfaserzement-/Blecheindeckung, Bitumen- oder Kunststoff-Folienabdeckung. Sanitär: einfache Toilettenanlage, wenige Duschen, Installation auf Putz. Innenwandbekleidung der Naßräume: Ölfarbanstrich. Bodenbeläge: Rohbeton, Anstrich. Heizung: Einzelöfen, elektrische Speicherheizung, Boiler für Warmwasser. Elektroinstallation: je Raum ein Lichtauslaß und ein bis zwei Steckdosen. Sonstige Einbauten: Kochmöglichkeit, Spüle.
  
  
• Mittlerer Ausstattungsstandard
  
  Fassade Skelettbau: Leichtbetonwände mit Wärmedämmung, Beton-Sandwichelemente, Ausfachung 12 bis 25 cm. Fassade Massivbau: Wärmedämmputz, Wärmedämmverbundsysteme. Fenster: Kunststoff, Isolierverglasung, Glasbausteine. Dächer: Betondachpfannen, mittlerer Wärmedämmstandard. Sanitär: ausreichende Toilettenanlagen, mehrere Duschen, Installation teilweise auf Putz. Innenwandbekleidung der Naßräume: Fliesensockel. Bodenbeläge: Estrich, Gußasphalt, PVC. Heizung: Lufterhitzer, Sammelheizung, Fernheizung. Elektroinstallation: je Raum ein bis zwei Lichtauslässe und zwei bis drei Steckdosen, informationstechnische Anlagen, Leitungen unter Putz. Sonstige Einbauten: Teeküche.
  
  
• Gehobener Ausstattungsstandard
  
  Fassade Skelettbau: Schwerbetonplatten, Ausfachung bis 30 cm. Fassade Massivbau: Verblendmauerwerk, Metallbekleidung, Vorhangfassade, hoher Wärmedämmstandard. Fenster: Aluminium, aufwendige Fensterkonstruktion. Dächer: Metalleindeckung, hoher Wärmedämmstandard. Sanitär: großzügige Toilettenanlagen und Duschräume, Installation unter Putz. Bodenbeläge: Betonwerkstein, Verbundpflaster, Klinker. Heizung: Sammelheizung mit separater Regeltechnik, Luftheizung mit Umluftregelung. Elektroinstallation: je Raum mehrere Lichtauslässe und Steckdosen. Sonstige Einbauten: Einbauküche, Aufenthaltsraum.

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 Instandhaltung und Modernisierung

Sowohl zur Mietwert- als auch zur Verkehrswertermittlung muß der bauliche Zustand eines Objektes berücksichtigt werden. Obschon bei einer komfortableren Ausstattung der Bauzustand in der Regel besser ist, als bei einfacheren Ausführungen, muß dieses Merkmal getrennt betrachtet werden. So kann ein Gebäude in einfacher Ausführung einen guten Unterhaltungszustand aufweisen, während ein aufwendig ausgestattetes Objekt gleichwohl heruntergewirtschaftet sein kann.

Reine Renovierungsarbeiten (beispielsweise Anstrich der Gebäudefassade, Austausch eines Heizkörpers oder Boilers, Einsetzen einer neuen Haustüre etc.) sind allermeist als üblicher -und damit nicht werterhöhender- Instandhaltungsaufwand anzusehen. Wird eine solche Instandhaltung über längere Zeiträume nicht geleistet, führt dies gewöhnlich zu Abschlägen bei der Bewertung.

Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind "behebbare" Mängel -etwa ein defekter Brauseschlauch, klemmende Rolläden, oder ein teilweise abblätternder Fassadenanstrich- allerdings nicht beachtlich (vgl. Sternel 1996,337; obere Leiste, Schaltfläche "Literatur").

Anders verhält es sich bei fortbestehenden Dauerbeeinträchtigungen (etwa jahrelang unterlassene Instandhaltung). Bei der Verkehrswertermittlung sollten Unterhaltungsmängel regelmäßig einberechnet werden, was in leichten Fällen auch über einen entsprechend niederen Pauschalabschlag geschehen kann. Es sei nochmals darauf hingewiesen, daß solche Beurteilungen stets in umfassendem Zusammenhang mit den übrigen Eigenschaftsmerkmalen getroffen werden müssen. Modernisierungen werden dagegen hauptsächlich über das Merkmal "Ausstattung" berücksichtigt.

Beispiele für Modernisierungen:

• Einbau einer Etagenzentralheizung in eine Wohnung, welche vorher Gas-Einzelöfen besessen hatte. Bei entsprechenden Sanitärmerkmalen wird hier beispielsweise die Mietspiegel-Kategorie "gute Ausstattung" erreicht (vorher "mittel").
  
  
• Ein älteres Einfamilien-Reihenhaus wird mit neuem Badezimmer und WC (hochwertige Sanitärgegenstände), einer Zentralheizanlage mit Brennwert-Technik, und Holz-Isolierglasfenstern ausgestattet. Zudem wird der Dachstuhl mit Glasfaserbahnen abgedämmt, und fassadenseitig ein Wärmedämmputz aufgebracht. Die vorher einfache Aussattung ist nun nach Vogels als "oberes Mittel" zu klassifizieren.
  
  
• Durch Grundrißveränderung wird ein vorher auf dem Hausflur gelegenes WC einer Wohnung einbezogen, in die ehemalige Speisekammer der Küche eine Duschwanne eingesetzt. Beheizt wird das Objekt mittels Gaseinzelöfen. Die Ausstattung nach dem Mietspiegel kann jetzt als "mittel" (bisher "einfach") bezeichnet werden; zusätzlich entfällt ein Abschlag wegen Nichtabgeschlossenheit der Einheit.

Je nach Art und Umfang der durchgeführten Maßnahmen besteht überdies die Möglichkeit, ein sogenanntes fiktives Baujahr festzulegen, hierbei wird das Haus einer jüngeren als der eigentlich zutreffenden Kategorie beigeordnet (eine solche Vorgehensweise kommt jedoch nur bei sehr umfassend erneuerten Objekten in Betracht).