Objektmerkmake
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 Allgemein
 Lage (Wohnraum)
 Lage (Gewerberaum)
 

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 Allgemein

Jedes Gebäude wird außer dem Baujahr oder Erstellungszeitraum, der Nutzungsart und den pysikalischen Abmaßen global durch drei -hinsichtlich ihrer Qualität nicht direkt messbare- Kriterien gekennzeichnet, nämlich die geographische Lage (Grundstückslage), die Beschaffenheit, und die Ausstattung. Da sich die Größen "Lage", "Beschaffenheit" und "Ausstattung" im Gegensatz zu Strecken, Flächen oder Jahreszahlen nicht ohne weiteres durch konkrete Zahlenwerte ausdrücken lassen, ist in vielen Fällen die Verwendung von Schemata zur Klassifizierung eines Objektes gegenüber Vergleichsmaterial beziehungsweise -Werten erforderlich.


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 Lage (Wohnraum)

Zu unterscheiden sind -wie auch bei Gewerberaum- die äußere Lage (Orts-/Grundstückslage, Makrolage) eines Bauwerkes, sowie -falls zutreffend- die Position eines Objektes innerhalb des betreffenden Gebäudes (Mikrolage).

Faktoren, welche die äußere Lage bedingen, sind vor allem die Art des Gebietes (Bauweise beziehungsweise -dichte, Durchgrünung, Verkehrsaufkommen, Immissionen durch Lärm, Schmutz oder Geruch), das Erscheinungsbild der Straße respektive des Wohnumfeldes, und die Infrastruktur (Erreichbarkeit öffentlicher Verkehrsmittel, Entfernung zum Stadt- oder Ortszentrum, zu Einkaufsmöglichkeiten/öffentlichen Einrichtungen etc.).

Ein schwer greifbares, aber wichtiges Merkmal ist die Zusammensetzung des sozialen Umfeldes, welche über den Quartierscharakter -also die vorstehend aufgezählten Faktoren- erfasst werden muß. Am freifinanzierten Markt kann speziell in jüngerer Zeit bei im Prinzip gleichartigen Wohnungs- oder Gebäudekategorien beobachtet werden, das sich vermehrt Teilbereiche bilden. Der soziale Stand des Mieters oder Käufers prägt zunehmend seine Möglichkeit, als Nachfrager aufzutreten. Ein Beispiel dafür ist die Tatsache, daß Gebiete mit annährend deckungsgleichen Merkmalen (Bauformen, Stadtteilgrundriß, Infrastruktur etc.) mitunter ein völlig anderes Sozialgefüge und dadurch einen unterschiedlichen Geltungswert aufweisen.

Die Mikrolage wird überwiegend durch die Orientierung der Hauptwohnräume nach den Himmelsrichtungen (Belichtung, Belüftung) und die Etage bestimmt, in welcher sich ein Objekt befindet.

Die Etagenlage hat erfahrungsgemäß bei niedergeschossigen Gebäuden -bis circa fünf Stockwerke- einen weitaus geringeren Einfluß als zum Beispiel bei einem Hochhaus, dessen obere Einheiten fast immer Freilage bieten, und mit dem Aufzug relativ unterschiedslos zu Wohnungen im Sockelteil zugänglich sind.

Der Mietspiegel für Stuttgart enthält eine Klassifizierung von vier verschiedenen Typen der Makrolage, welche hier wegen ihrer weiten Verbreitung wiedergegeben werden sollen (sowohl der Stuttgarter Gutachterausschuß für Grundstückswerte, als auch viele Städte und Gemeinden im Umland benutzen zur Abgrenzung von wohnungswirtschaftlichem Datenmaterial die selben oder sehr ähnliche Formulierungen). Besonders wesentlich ist eine relative Betrachtungsweise bei Beurteilungen der verschiedenartigen Merkmale im Rahmen einer Lagekategorie. So sind zum Beispiel für die beste Wohnlage die aufgelockerte, niedergeschossige Bauweise, die Durchgrünung, und das soziale Umfeld stark prägend, während Verkehrsverbindungen und Einkaufsmöglichkeiten weitgehend bedeutungslos sind. Fehlen letztere beiden jedoch in einer mittleren Lage, führt dies zur Abwertung. Tatsächlich vorhandene, für eine Kategorie aber nicht zwingend erforderliche Eigenschaften -etwa Fußgängerentfernung zur Innenstadt- müssen zuschläglich bedacht werden.


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 Lage (Gewerberaum)

Im gewerblichen Bereich gestaltet sich die Zuordnung der Lage freilich nach anderen Kriterien (so kann für einen produzierenden Betrieb die Lage an einer Hauptverkehrsstraße oder Autobahn durchaus günstig sein). Als Kategorieneinteilung wird etwa für den Einzelhandel meist verwendet Lageeinstufungen für gewerbliche Objekte müssen stark differenziert werden. So besteht in vielen Fällen lediglich eine geringe räumliche Entfernung (teilweise nur wenige Meter) zwischen den Kategorien 1a- und 1b-Lage. Dementsprechend weisen Übersichten zu Gewerberaum-Mieten beinahe durchweg erhebliche Preisspannen auf.

Dieser Umstand schlägt sich natürlich auch auf die Kaufpreise von Geschäftsgrundstücken nieder. In Stuttgart besitzen Grundstücke in bevorzugten Einkaufsstraßen der Kernstadt mitunter einen 30-fach höheren Wert, als solche in Nebenzentren (zum Beispiel Vaihingen).

Zur Mietwert-Ermittlung enthalten für die Region Stuttgart nach Markterfahrung des Verfassers der Mietpreisspiegel für Einzelhandelsimmobilien der Industrie- und Handelskammer -IHK-, sowie die jährlich aktualisierten Veröffentlichungen von gewerblichen Mietpreisen des Bankhauses Ellwanger & Geiger die statistisch genauesten Werte.

Zur Feststellung der Lage müssen in der Regel die vor- und nachteiligen Eigenschaften eines Objektes umfassend betrachtet werden. In der Übersicht der IHK Stuttgart (Mietpreisspiegel für Einzelhandelsimmobilien 1999) ist folgender Fragenkatalog für abwägende Überlegungen zur Lage von Einzelhandelsflächen abgedruckt: Als Lagekriterien von Gewerbe- und Industriegrundstücken sind außer der Anbindung zu überregionalen Hauptverkehrsstraßen (Bundesstraßen, Autobahnen) maßgeblich auch die Entfernung zum Stadtzentrum oder Besonderheiten -etwa ein Gleisanschluß.