Gewerberaum-Miete [Seite 1 von 1]

Verfahren  Unterschiedliche Objekte  Mietpreisbildende Faktoren

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 Verfahren

Auch auf gewerblichem Gebiet werden zur Bestimmung von Mieten -oder Pachten- meist Vergleichswerte herangezogen. Hier besteht die Möglichkeit, auf Veröffentlichungen verschiedener Institutionen zurückzugreifen, etwa Preisspiegel der Industrie- und Handelskammern, oder von Banken beziehungsweise Maklerverbänden.

Eine gewisse Ausnahme ist die ertragskraftorientierte Pachtwertmethode etwa im gastgewerblichen Bereich, auf deren Darstellung hier jedoch verzichtet werden soll (sogenannte EOP-Methode: Loew/Riedel/Bruss,1998; obere Leiste, Schaltfläche "Literatur").

Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht, bei welchem marktwirtschaftliche Prinzipien durch den Gesetzgeber erheblich eingeschränkt werden, erfolgt die Preisbildung im gewerblichen Bereich jedoch weitgehend nach dem ausgleichenden Regulativ von Angebot und Nachfrage. Ein besonderer Kündigungs- oder Räumungsschutz besteht für gewerbliche Mietverhältnisse nicht.


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 Unterschiedliche Objekte

Aufgegliedert werden kann etwa in (nach Dröge 1997,249; obere Leiste, Schaltfläche "Literatur"):

• Läden/Verkaufsflächen/Andienungsflächen,
  
  
• Büros/Arztpraxen/Kanzleien,
  
  
• Lager/Fabrikationsräume,
  
  
• Serviceflächen/Werkstätten,
  
  
• Freiflächen/Freilager.

Hauptmerkmale bei der Mietpreisermittlung für Gewerberaum sind die teilweise sehr unterschiedlichen Vertragsformen sowie starke Differenzen der einzelnen Objektgruppen, die jeweils eigenen Marktgesetzmäßigkeiten unterworfen sind.


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 Mietpreisbildende Faktoren

In Mietverträgen werden Gewerbeobjekte häufig unterteilt (etwa Verkaufsfläche/Lagerfläche/Sozialflächen). Eine ähnliche Zonierung kann zur gewerblichen Mietpreisermittlung sinnvoll sein, jedoch muß hierzu entsprechend genaues Datenmaterial zur Verfügung stehen.

Anhaltspunkte zur Wertigkeit einzelner Teilflächen in Abhängigkeit von der Geschoßlage und Nutzung bietet folgende Tabelle von Birkner (veröffentlicht in dem Aufsatz "Zur Ermittlung von Mieten für Geschäftsräume" in: Der Sachverständige; 1986,6; 137ff):

GeschoßVerkaufsflächeBüroflächeSozialflächeVerkehrsfläche 2. UG 50 - 70 5 - 20 10 - 20 10 - 30 1. UG 70 - 80 5 - 25 15 - 25 10 - 30 EG 100 10 - 40 20 - 30 15 - 25 EG-Schaufenster 150 - 200       EG-Passage 120 - 150       1. OG 70 - 90 10 - 60 15 - 25 10 -30 2. OG 50 - 70 10 - 60 15 - 20 10 - 30 3.-6. OG 40 - 60 10 - 60 15 - 30 10 - 30

Die Werte gründen sich auf die Annahmen daß die Mietflächen geschoßweise verbunden sind (Rolltreppen oder innerbetriebliche Treppen), daß Mietflächen im Untergeschoß klimatisiert sind, und daß bei mehr als zwei Geschossen Lifte existieren. Unter dem Begriff "Sozialflächen" sind WC-Anlagen, Wasch- und Personalräume zu verstehen.

Die mietpreisbildenden Faktoren unterscheiden sich je nach Verwendung einer Fläche mitunter erheblich. Nachfolgend werden daher die wesentlichsten Einflußgrößen einiger Nutzungsarten in der Reihenfolge ihrer Relevanz aufgezählt:

• Lagerflächen und Flächen für Produktionsbetriebe: Nähe zu vielbefahrenen Hauptverkehrsstraßen (Autobahnen, Bundesstraßen), problemlose Anfahrts-, Park- und Wendemöglichkeiten für größere Fahrzeuge, Tragfähigkeit von Böden und Decken, Raumhöhe. Auf Repräsentation wird -wenn überhaupt- allermeist nur im direkten Eingangsbereich Wert gelegt. Als wichtiges Kriterium gilt, vorallem bei reinen Lagergebäuden, eine für Bauschäden möglichst unanfällige Konstruktion. Die Qualität der Ausstattung spielt eine nur untergeordnete Rolle, wenngleich die Sanitärräume freilich gewisse Mindestanforderungen erfüllen müssen.
  
  
• Läden: Allgemeiner Branchenbesatz im näheren Umfeld des Gebietes, Erdgeschoßlage (möglichst auf Straßenniveau, das heißt ohne Treppen erreichbar), gut einsehbare Schaufensterfront. Wenig Bedeutung hat die Ausstattung der Räumlichkeiten, da diese meist ohnehin durch die Mieter nach Bedarf verändert wird. Der Gesamteindruck des Hauses ist vor allem in 1a-Lagen von weitaus geringerer Wichtigkeit als etwa in Nebenzentren.
  
  
• Büros: Verkehrslage, also die Erreichbarkeit im öffentlichen Personennah- und Individualverkehr, Möglichkeit der zusätzlichen Anmietung von Stellplätzen -etwa in Tiefgaragen, zeitgemäßes Erscheinungsbild des Gebäudes, Etagenlage. Die Ausstattung ist bei weitem nicht so entscheidend wie bei Wohnraum, besitzt jedoch im Vergleich zu Ladenflächen eine höhere Bedeutung.

Flexible Raumaufteilungsmöglichkeiten, etwa durch entsprechende Wandsysteme, sind bei durchgehend allen Nutzungsformen von Vorteil. Die Größe eines Objektes schlägt sich im Einzelhandelsbereich besonders deutlich im Preis nieder (vor allem kleine Flächen erreichen nicht selten ein Vielfaches der für geräumigere Örtlichkeiten üblichen Mietzinsen), während diese Erscheinung bei Büro- und Produktionsflächen längst nicht so stark ausgeprägt ist. Die vorstehend beschriebenen Gegebenheiten bedingen meist erhebliche Spannbreiten der Vergleichswerte in Preisübersichten für Gewerberaum . Zur Taxierung sollte daher das Gebiet, in welchem sich das Objekt befindet, näher untersucht werden; vorallem im Hinblick auf die Lage- und Größeneinstufungen. Dies kann etwa anhand eines Schema erfolgen, welches Vergleichsbezeichnungen entsprechenden Faktoren zuordnet:

• +4: hervorragend, ausgeprägt überdurchschnittlich
  
  
• +3: gehoben, weit überdurchschnittlich
  
  
• +2: gut, überdurchschnittlich
  
  
• +1: passabel, noch überdurchschnittlich
  
  
• +/-0: mittel, durchschnittlich
  
  
• -1: unteres Mittel, wenig unterdurchschnittlich
  
  
• -2: ausreichend, deutlich unterdurchschnittlich
  
  
• -3: noch genügend, aber weit unterdurchschnittlich
  
  
• -4: kaum brauchbar, ganz erheblich unter dem Durchschnitt

Einstufungen nach solchen Schemata dienen vor allem der -mitunter problematischen- Objektivierung eigentlich subjektiver Eigenschafts-Begrifflichkeiten, und sollten sich auf dementsprechend umfangreiche Überlegungen gründen. Häufig stellt diese Vorgehensweise die einzige Möglichkeit der Preisfindung innerhalb einer weiter gefassten Spanne dar.