Wohnraum-Miete [Seite 1 von 1]

Verfahren  Zu- und Abschläge  Mietspiegeldaten

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 Verfahren

Die Ermittlung von Wohnraum-Mieten wird hauptsächlich über Vergleichswerte durchgeführt, welche beispielsweise Mietspiegeln entnommen werden können. Allermeist werden dort Preisspannen für einzelne Kategorien angegeben. Hier ist es häufig sinnvoll, arithmetische Mittelwerte zu bestimmen, und den prozentualen Unterschied zur Ober- bzw. Untergrenze in vergleichende Betrachtungen einzubeziehen.

Zunächst muß jedoch festgestellt werden, welcher Mietbegriff einer Ermittlung zugrunde liegen soll. In der Regel wird die ortsübliche monatliche Vergleichsmiete -und zwar in Form der Nettomiete- als Berechnungsbasis verwendet.

Je nach gefordertem Mietbegriff können dann Anpassungen vorgenommen werden:

• Pauschale Korrekturen, beispielsweise zur Feststellung der Marktmiete.
  
  
• Addition von Kostenanteilen für die im Mietzins enthaltenen Positionen (etwa Betriebskosten, Möblierung, Wohnungszubehör etc.).

Wie auch bei den Vergleichsverfahren zu Verkehrswertermittlung ist eine sorgfältige Abstimmung des verfügbaren Datenmaterials mit dem Bewertungsobjekt besonders relevant.


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 Zu- und Abschläge

Bei der Taxierung von Zu- oder Abschlägen, gleich mit welchem Datenmaterial, sollte grundsätzlich geschätzt werden. Für weiterführende Berechnungen müßte exakt bekannt sein, in welcher Gewichtung die einzelnen Parameter -etwa Größe oder Baujahr- aller Vergleichsobjekte zusammenhängen, und welchen Einfluß dies auf die Verteilung innerhalb der Spanne ausübt (da dies in beinahe allen Fällen nicht bekannt ist, würde lediglich eine Genauigkeit vorgetäuscht, welche tatsächlich nicht vorhanden ist).

Dröge (1997,172ff; obere Leiste, Schaltfläche "Literatur") etwa erachtet folgende, ungefähre Gewichtung der einzelnen Teilparameter für marktkonform:

• Art 5%,
  
  
• Beschaffenheit 10%,
  
  
• Größe 10%,
  
  
• Lage 25%,
  
  
• Ausstattung 50%.

Hierbei handelt es sich um die Zusammensetzung von Kriterien, anhand derer Marktteilnehmer die Qualitäten eines Objektes beurteilen. Zu bedenken ist bei der Verwendung von Mietspiegeln freilich, daß sich diese Gewichtung -aufgrund der Kategorieneinteilung- wahrscheinlich bereits global niedergeschlagen hat. Innerhalb der jeweiligen Kategorie können aber sicherlich gewisse Rückschlüsse gezogen werden.

Solche Werte müssen allerdings relativ zur Einstufung angesetzt werden, und können nur als Anhaltspunkte dienen (so ist beispielsweise Verkehrs- oder Industrielärm ein Kennzeichen der "einfachen Lage", im Rahmen der Beiordnung einer Wohnung zu dieser Kategorie ist freilich kein Abschlag mehr wegen derartiger Nachteile vorzunehmen). Die Ober- und Untergrenzen einer Preisspanne sollten nur bei sehr vorteilhaften beziehungsweise nachteiligen Objekten voll ausgeschöpft werden.

Ferner ist es zur Ermittlung der ortsüblichen Netto-Vergleichsmiete in Normalfällen (Ausnahmen siehe nachfolgend) sicherlich unangemessen, die Grenzwerte einer Spanne des Mietspiegel durch Korrekturen zu über- oder unterschreiten.

Die in Mietspiegeln angegebenen Werte gelten jedoch allermeist für Geschoßwohnungen. Für Einfamilienhäuser werden in der Regel -je nach Objekt- Zuschläge von bis zu etwa 20% vorgenommen. Zur Orientierung:

• um 10% Zuschlag für Kleinwohnhäuser und Reihenhäuser,
  
  
• um 15% Zuschlag für komfortablere Reihenhäuser und einfachere freistehende Häuser,
  
  
• 20% Zuschlag für geräumige freistehende Häuser.

Handelt es sich um eine Einheit mit sehr geringer Wohnfläche (außerhalb des Kategorienbereichs), können die Werte mit dem in den Anwendungshinweisen des Mietspiegel Stuttgart vorgeschlagenen Verfahren angepasst werden.

Letzteres sieht vor, daß für Wohnungen unter 40 m² Größe (dies ist die Untergrenze der kleinsten Größenkategorie) pro Quadratmeter Minderfläche ein Zuschlag von 2,5% bezogen auf den Mittelwert angesetzt werden soll, wobei der maximale Zuschlag jedoch 40% beträgt.


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 Zum Datenmaterial von Mietspiegeln

Der vorstehend beschriebenen Methode (Ansatz des arithmetischen Mittelwertes einer statistisch ermittelten Mietspiegel-Spanne mit nachfolgenden Korrekturen besonderer Merkmale durch Zu- und Abschläge) wird in der einschlägigen Fachliteratur teilweise entgegengetreten.

Die Kritik richtet sich vorallem auf die Tatsache, daß die Spannen mit statistischen Rechenfiltern anhand anonymisierter Erhebungsbögen ermittelt werden, und diese Bandbreite eigentlich als Folge des hierzu verwendeten mathematischen Verarbeitungsprinzips -und nicht durch Qualitätsunterschiede der einzelnen Objekte- entsteht (bei Häufigkeitsverteilungen wird ein sogenanntes Konfidenzintervall angegeben, welches den Bereich angibt, in dem der Durchschnittswert mit gleich hoher Wahrscheinlichkeit liegt). Trotzdem wird in den Anwendungshinweisen der meisten Mietspiegel der arithmetische Mittelwert als "tatsächlicher" Durchschnittswert angegeben.

Dieser -mathematisch zweifellos korrekte- Einwand läßt sich nach Ansicht des Verfassers jedoch durch folgende Argumente entkräften:

• Die Preisbildung am Immobilienmarkt wird generell von einer Vielzahl an Kriterien bestimmt, deren genaue Zusammenhänge sich im Einzelnen weder genau feststellen noch vollständig erfassen lassen. Es kann deshalb wohl davon ausgegangen werden, daß alleine der Umstand von Preisabweichungen in einer bestimmten, kategorisierten Objektgruppe bei der statistischen Erhebung ein Beweis dafür ist, daß die Marktteilnehmer -nicht näher bekannte- Vor- oder Nachteile bei Vertragsabschlüssen entsprechend berücksichtigt haben müssen.
  
  Mit anderen Worten liegt also schon vor der rechnerischen Verarbeitung Zahlenmaterial vor, in welchem sich irgendwie geartete Qualitätsunterschiede niedergeschlagen haben. Unter der Voraussetzung, daß eine ausreichende Zahl von Wohnungen untersucht wird, sind auf diese Weise sicherlich äußerst vielschichtige Merkmalsunterschiede abgedeckt.
  
  Bei Bewertungen nach der in den vorhergehenden Abschnitten erläuterten Methode wird nun eines oder mehrere solcher Merkmale herausgegriffen und mit Qualitätsdifferenzen verglichen, welche unter hoher Wahrscheinlichkeit bei der Preisfindung am Markt ohnedies eingeflossen sind.
  
  
• Extremwerten, die bei Erhebungen regelmäßig auftreten, liegen allermeist keine Qualitätsunterschiede in Bezug auf das Objekt zugrunde. Diese besonders niedrigen oder hohen Werte kommen nach Erfahrung des Verfassers beispielsweise sehr häufig zustande durch
  
  a) preisgünstige Vermietungen an Verwandte/Bekannte oder
  b) wucherartiges Ausnutzen von sozialen Zwangslagen gesellschaftlich Benachteiligter.
  
  Solche Datensätze werden jedoch bei der rechnerischen Verarbeitung von vorneherein ausgeschieden, was sicherlich auch darauf hindeutet, daß den festgestellten Werten eher objektspezifische Qualitätsunterschiede zugrunde liegen dürften, selbst wenn die Notwendigkeit eine Spanne anzugeben dabei aus wahrscheinlichkeitsstatistischer/technischer Sicht entsteht.
  
  
• Vergleichende Betrachtungen jeder Form sind regelmäßig nur sinnvoll und nachvollziehbar, wenn eine definierte Bezugsgröße vorhanden ist, also letztlich ein bestimmter Durchschnittswert. Es ist ein Axiom, daß dieser Durchschnittswert um so aussagekräftiger ist, je mehr geeignete Vergleichsfälle vorliegen.
  
  Zumindest die Mietspiegel von Großstädten werden mit einem technischen und wirtschaftlichen Aufwand erstellt, der etwa mit eigenem Vergleichsmaterial/Datenauswertungen kostendeckend niemals zu erreichen wäre. Entsprechende Alternativen existieren daher in der Praxis kaum.

Ferner ist es hierzulande verfassungsgemäß eine rechtsstaatliche Angelegenheit -und daher von Notwendigkeit- den Wohnungsmarkt durch gesetzliche Bestimmungen oder wirtschaftliche Eingriffe, etwa den sozialen Wohnungsbau, zumindest in Teilbereichen zu reglementieren/beeinflussen, weswegen die staatliche Interpretation einer Statistik (Vorgabe des Mittelwertes der Mietspiegel-Spannen) bei ausreichender Datengrundlage und Beteiligung unterschiedlicher Interessenverbände nicht als unberechtigte Einflußnahme, sondern vielmehr als gezielte politische Maßnahme aufzufassen ist. Insoweit sind solche Maßnahmen also eher Kennzeichen allgemeiner Rahmenumstände, welchen der Markt sowieso unterworfen ist.