 Kenngrößen
Zur Durchführung des Verfahrens sind zunächst folgende Größen notwendig:
- Der Liegenschaftszinssatz (es handelt sich dabei um einen theoretisch abgeleiteten Satz, mit dem das im Grundstück gebundene Kapital -also der Verkehrswert- gleichartiger Objekte verzinst wird).
- Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes, wobei diese nicht unbedingt der technischen Restnutzungsdauer entspricht, sondern im Zusammenhang des Berechnungsverfahrens vielmehr einen Investitionszeitraum darstellt. Vorallem Stahlbeton-Skelettkonstruktionen auf teuren innerstädtischen Grundstücken, aber auch andere neuere Immobilien (in der Regel Nichtwohngebäude) werden häufig weit vor Erreichen der technischen Gesamtnutzungsdauer insbesondere des Tragwerkes abgebrochen.
- Die Höhe der -am Stichtag- legal und andauernd erzielbaren Erträge (Rohertrag).
Ausgangspunkt der Berechnung ist die Feststellung des Rohertrages, und zwar durch Addition aller aus dem Grundstück erzielbaren Nettoeinnahmen.
In Abschnitt 3.5.1 WertV (obere Leiste, Schaltfläche "Gesetzestexte") heißt es hierzu: "Der Rohertrag umfaßt alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus einem Grundstück, insbesondere Mieten und Pachten einschließlich Vergütungen. Umlagen, die zur Deckung von Betriebskosten gezahlt werden, sind nicht zu berücksichtigen. Wenn die tatsächlichen Erträge von den nachhaltig erzielbaren ortsüblichen Beträgen abweichen, dann sind nicht die tatsächlichen, sondern die nachhaltig erzielbaren Erträge zugrunde zu legen. [...]"
Als "nachhaltig erzielbarer Ertrag" bietet sich daher die ortsübliche Netto-Vergleichsmiete besonders an. Der Verfasser empfiehlt letztere grundsätzlich als Basis für Berechnungen zu verwenden, und nicht mehr als zuschläglich maximal 15% abzuweichen -je nach Objekt. Keinesfalls darf aber die Wesentlichkeitsgrenze überschritten werden.
In der Praxis zeigt sich -vorallem bei längerfristiger Betrachtung- deutlich, daß in Gebäuden, deren Wohnungen weit über den ortsüblichen Entgelten vermietet sind, sehr häufig mit Ertragsausfällen oder -Einbußen zu rechnen ist (indem der Eigentümer etwa von den Mietern mit Gerichtsprozessen überzogen wird, durch höhere Fluktuation, oder durch Unwilligkeit der Bewohner, weiteren Mieterhöhungen zuzustimmen).
Um nun vom Rohertrag zu dem für die Berechnung maßgeblichen Reinertrag zu gelangen, müssen die Bewirtschaftungskosten für das Gebäude in Abschlag gebracht werden, welche sich zusammensetzen aus:
- Der Abschreibung (wird in dem hier behandelten Verfahren direkt bei der Kapitalisierung des Ertrages berücksichtigt). Hintergrund jeglicher Abschreibungsbetrachtungen ist die Vorstellung, daß der Wert eines Wirtschaftsgutes am Ende seiner Nutzungsdauer durch während dieser Zeitspanne geleistete periodische Zahlungen wieder in der Form finanzieller Mittel zur Verfügung stehen soll.
- Den Betriebskosten. Diese können beinahe voll auf die Mieter/Pächter umgelegt werden. Da in der Regel zur Ermittlung des Rohertrages Nettomieten verwendet werden, ist nur derjenige Teil an Betriebskosten zu berücksichtigen, den der Eigentümer zu tragen hat (etwa durch Abrechnungsmängel oder ungeklärten Verbrauch beziehungsweise sonstige Umstände entstandene Kosten).
- Den Verwaltungskosten. Hierbei handelt es sich um zur Erzielung von Erträgen notwendige Kosten, die durch Arbeitskräfte, Einrichtungen, Material und allgemeine Geschäftsführung für verwaltende Tätigkeiten entstehen. Die Verwaltungskosten werden häufig als Bruchteil des Rohertrages angesetzt. In der Fachliteratur werden angegeben:
a) Wohngebäude 4% bis 12% (GuG 1999,37; obere Leiste, Schaltfläche "Literatur").
b) Gewerbeimmobilien 5% bis 8% (Quelle wie vor).
Für Wohnraum können die Verwaltungskosten jedoch auch in Anlehnung zu den in der II. Berechnungsverordnung (§ 26 Abs. 3 und 4; obere Leiste, Schaltfläche "Gesetzestexte") gegebenen Sätzen ermittelt werden. Dort sind momentan bis zu DM 420,-/Jahr je Wohneinheit und bis zu DM 55,-/Jahr je Garage beziehungsweise Einstellplatz vorgesehen.
- Den Instandhaltungskosten. Jedes Gebäude unterliegt der Abnutzung, etwa durch Witterungseinflüsse oder altersbedingte Material-schwäche. Die Instandhaltungskosten decken die ordnungsgemäße Beseitigung solcher Erscheinungen. Gerardy (1971,3.3.8/5; obere Leiste, Schaltfläche "Literatur") sieht diesen Aufwand bei jährlich zwischen 1% und 1,2% der Normalherstellungskosten eines Objektes am Stichtag der Wertermittlung. Für Wohngebäude kann auch hier die II. BV herangezogen werden. Dortige Kostensätze werden nach Baualter, Ausstattung sowie Gestaltung der Mietverträge differenziert, und sind in § 28 enthalten.
- Dem Mietausfallwagnis. Es dient dem Ausgleich von Ertragsminderungen, die entstehen durch (vgl. § 18 Abs. 5 WertV):
a) Uneintreibbare Mietrückstände.
b) Leerstände.
c) Aufhebung von Mietverhältnissen oder Räumung.
d) Kosten von Rechtsstreitigkeiten.
Vogels (1996,158) führt zur Höhe dieser Position aus: "Je nach Risiko liegt der angemessene Satz zwischen 2 und 4% bei Mietwohnungen und zwischen 3 und 6% [des Rohertrages; Anmerkung des Verfassers] bei gewerblichen Vermietungen".
Die gesamten Bewirtschaftungskosten werden (ähnlich wie einige Elemente der Sachwertermittlung) in der Praxis oftmals prozentual veranschlagt, Bezugsgröße ist in diesem Fall wiederum der Rohertrag.
Als pauschalierte Bewirtschaftungskosten (Anteile für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis am Rohertrag) finden sich in einschlägigen Veröffentlichungen beispielsweise folgende Werte -vgl. die Rubrik "Literatur":
- Mietwohngrundstücke mit drei bis acht Wohnungen; Ausstattung Bad und Zentralheizung: 33% -Baujahr vor 1925- bis 15% für Baujahre ab 1969 (GuG 1999,36).
- 15% bis 25% für "Normalerträge" (Vogels 1996,156).
- Geschäftsgrundstücke: Von 19% -Baujahr vor 1924- bis 16% für Baujahre ab 1945 (Gerardy 1971,3.3.8/9).
- Gewerbegrundstücke rund 13% bis 40% (GuG 1999,37).
- Garagen und Lagerflächen: 15% bis 25% (Quelle wie vor).
Allgemein sind die Bewirtschaftungskosten also hauptsächlich abhängig von mietvertraglichen Vereinbarungen und den Objektmerkmalen des Bauwerks (Art, Alter, Zustand, Ausstattung, Größe). In Großstädten ist wegen des insgesamt höheren Preisniveau auch mit gesteigerten Bewirtschaftungskosten zu rechnen. Erfahrungsgemäß sinkt der prozentuale Anteil der Bewirtschaftungskosten bei überdurchschnittlich hohen Roherträgen.
|
