Ertragswert-Ermittlung [Seite 1 von 2]

Verfahren  Barwert von Zahlungen  Verfahrensarten

  [ Abschnitt 1 ] 

Leitseite  |  Nächste Seite

 Verfahren

Das Ertragswertverfahren dient in erster Linie der Wertermittlung von Renditeobjekten, das heißt von Gebäuden, die vorrangig zum Zweck der Kapitalanlage erworben und geplant werden. An diesem wesentlichen Aspekt orientiert sich auch der einschlägige Rechengang, anhand dessen letztlich die nachhaltig erzielbaren Reinerträge über die verbleibende Nutzungsdauer (die Restnutzungsdauer) eines Objektes als Barwerte im Sinne einer Rentenberechnung aufgefasst werden.

Reinertrag entspricht hierbei der Summe, die dem Eigentümer nach Abzug aller zur Bewirtschaftung eines Grundstückes notwendigen Kosten als Überschuß verbleibt. Dieser Reinertrag bildet die Zinsen für das einerseits in Grund und Boden und andererseits in dem Gebäude gebundene Kapital. Unterschiede bestehen hier insoweit, als ein Grundstück weder erzeugt, vernichtet noch abgewirtschaftet und damit auch nicht abgeschrieben werden kann, während das Gebäude über die angesetzte Nutzungsdauer stetig an Wert verliert.


  [ Abschnitt 2 ]  

Seitenanfang  |  Nächste Seite

 Barwert von Zahlungen

Der Barwert von Zahlungen in der Zukunft an einem bestimmten Zeitpunkt in der Gegenwart läßt sich über Zinsberechnungen reziprok zur Akkumulation eines Kapitals durch Zahlungen in der Vergangenheit darstellen (bei letzterer ist der Endwert erfolgter Zahlungen durch Zinsen und Zinseszinsen höher als deren absolute Summe).

Mithin ist der Betrag des Barwertes zukünftiger Zahlungen geringer (und zwar um die Zinsabstufung mit dem gewählten Satz) als die absolute Summe aller Zahlungen. Dieser Vorgang wird finanzmathematisch als "abzinsen" bezeichnet.


  [ Abschnitt 3 ]  

Seitenanfang  |  Nächste Seite

 Verfahrensarten

Im Gegensatz zur Sachwert-Ermittlung, welche im Prinzip stets nach dem gleichen Schema abläuft, existieren zur Ertragswertermittlung eine Vielzahl von Verfahren, welche sich grundsätzlich unterteilen lassen in:

• Verfahren, die Gebäude-Restwerte nicht berücksichtigen (diese gründen sich auf die Annahme, daß das Gebäude am Ende der Nutzungsdauer überhaupt keinen Ertragswert mehr besitzt, also vollständig abgeschrieben ist).
  
  
• Verfahren, die Gebäude-Restwerte berücksichtigen (auch als Hypotheken-Koeffizienten-Verfahren bezeichet; zur Wertermittlung betrachtet wird lediglich ein begrenzter Zeitraum -beispielsweise 20 Jahre- und der erwartete Gebäuderestwert anschließend den errechneten Barwerten addiert).

Beide Verfahrensarten zeichnen sich durch gewisse Vor- und Nachteile aus. Ein wesentlicher Nachteil der Verfahren ohne Berücksichtigung von Restwerten ist, daß vorallem bei neueren Objekten Berechnungen über sehr lange -und damit eigentlich nicht vorhersehbare- Zeiträume angestellt werden müssen, und so zwangsläufig Ungenauigkeiten entstehen (durch in der Gegenwart angesetzte Erträge und Abschreibung, welche sich erfahrungsgemäß innerhalb von Jahrzehnten stark ändern können). Auch kann die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes nur äußerst vage bestimmt werden, weil sie meist von Faktoren abhängt, welche sich erst in der Zukunft ergeben.

Dem kann entgegengehalten werden, daß die Einzelbarwerte von sehr weit in der Zukunft erfolgenden Zahlungen ohnehin nur einen äußerst geringen Anteil am Gesamtbarwert aufweisen, also auf das Ergebnis kaum Auswirkungen zeigen. Mit vorerwähntem Argument läßt sich auch teilweise die Tatsache abmildern, daß kein Gebäude über die gesamte Lebensdauer gleich hohe Reinerträge abwirft, sondern diese vielmehr Schwankungen unterliegen (unterschiedliche Instandhaltungskosten, Preisentwicklung, geringere Mieteinnahmen durch relativ zum Gesamtbestand älter werdendes Gebäude etc.; vgl. Gerardy 1971,3.1.2/2; obere Leiste, Schaltfläche "Literatur"). Außerdem werden zukünftige Einnahmen idealisiert auf die jeweiligen Wertverhältnisse am Stichtag der Ermittlung abgestellt, weswegen es verfahrensbedingt nicht zwingend notwendig ist, Reinertragsschwankungen oder etwaige Wertsteigerungen einzubeziehen.

In der Berücksichtigung letztgenannter Gegebenheiten liegt der Hauptvorteil von Hypotheken-Koeffizienten-Verfahren, denn über die dort verwendeten kurzen Betrachtungszeiträume lassen sich etwa die Instandhaltungskosten oder auch Marktentwicklungen (beispielsweise die Wertsteigerung des Baugrundstückes) genauer absehen.

Werden diese Größen -vorallem die Wertsteigerung des Grundstückes und der Gebäuderestwert- jedoch nur wenig unzutreffend eingeschätzt, ist in der Regel eine starke Verzerrung des Ergebnisses zu erwarten, was wiederum einen erheblichen Nachteil darstellt.

Im folgenden soll beispielhaft die Methode nach der Wertermittlungsverordnung -WertV; obere Leiste, Schaltfläche "Gesetzestexte"- umrissen werden. Es handelt sich dabei um ein Verfahren ohne Berücksichtigung von Restwerten, bei welchem ein progressiver Abschreibungsverlauf unterstellt wird (das heißt, es wird von einer anfänglich nur geringen, im Verlauf jedoch zunehmenden Minderung ausgegangen). Der Ertragswert des Gebäudes entspricht hierbei dem Barwert einer begrenzten Rentenzahlung, deren Laufzeit gleich der Restnutzungsdauer des Objektes gesetzt wird. Ferner wird der Wert des Grund und Boden als nicht vergänglich betrachtet, was rechnerisch -im Gegensatz zum aufstehenden Gebäude- einer auf ewig kapitalisierten Verzinsung der im Grundstück gebundenen Mittel entspricht.