Sachwert-Ermittlung [Seite 2 von 2]

Wertminderung: Bauschäden  Außenanlagen/Einrichtungen  Ablaufschema

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 Technische Wertminderung: Bauschäden und -mängel

Die Wertminderung durch Baumängel und -Schäden kann in der Weise berücksichtigt werden, daß die Kosten zum Austausch/Reparatur der schadhaften Bauteile geschätzt, und dieser Betrag in voller Höhe dem Gebäudewert am Stichtag abgeschlagen wird. Eine ausführliche Aufstellung solcher Kosten findet sich etwa in GuG, Tabelle "Instandsetzungs- und Modernisierungskosten" (1999,65ff; obere Leiste, Schaltfläche "Literatur"). Verbleibt in einem solchen Fall kein oder gar ein negativer Wert, dann ist das Objekt abbruchreif. Der Verkehrswert ergibt sich dann aus dem Bodenwert in unbebautem Zustand vermindert um die Abbruchkosten.

Anmerkung: Bei nicht sofort reparaturbedürftigen Objekten ist es möglich, den Rentenbarwert der hierfür voraussichtlich entstehenden Kosten zum Stichtag der Ermittlung anzusetzen. Dies sollte jedoch nur dann geschehen, wenn den entsprechenden Bauteilen tatsächlich noch eine gewisse Lebensdauer (etwa über zehn Jahre) einzuräumen ist.


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 Außenanlagen und sonstige Einrichtungen

Ferner müssen die Außenanlagen eines Objektes bei der Berechnung berücksichtigt werden. Sind zahlreiche -vor allem ältere- Gehölze oder andere ungewöhnliche Elemente (beispielsweise umfangreiche Terrassierungen) vorhanden, sollte eine genaue Berechnung anhand einschlägiger Tabellen vorgenommen werden. Dies gilt auch für sonstige Einrichtungen/Anlagen auf einem Grundstück. Zu beachten ist allerdings, daß diese Bauteile möglicherweise -je nach Alter- vor dem Abzug der technischen Wertminderung den Normalherstellungskosten zugeschlagen werden müssen. Zur Taxierung sind unter anderem geeignet:

• Die Bearbeitungshinweise zur Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken mit Ziergehölzen (abgedruckt in Freise 1999,101ff; obere Leiste, Schaltfläche "Literatur"). Pflanzungen erfahren -ganz im Gegensatz zu Gebäuden/Bauteilen- in den ersten Jahrzehnten allermeist eine Wertsteigerung.
  
  
• Die Tabellen für durchschittliche Bauteil-Herstellungswerte von Vogels (1996,121ff; obere Leiste, Schaltfläche "Literatur"). Diesen liegt das Basisjahr 1991 zugrunde, weswegen bei gleichzeitiger Verwendung mit Werten der NHK 95 zunächst eine Umindexierung notwendig ist.
  
  
• Die Tabelle "Normalherstellungskosten für Außenanlagen" in GuG (1999,60ff; obere Leiste, Schaltfläche "Literatur").

In der Praxis werden Außenanlagen gewöhnlicher Herstellungsart häufig pauschal bewertet. Vogels (1996,131) gibt für Wohngebäude an: Für einfache Außenanlagen 2% bis 4% des Gebäudewertes, für durchschnittliche Außenanlagen 5% bis 7% des Gebäudewertes, und für aufwendige Außenanlagen 8% bis 12% des Gebäudewertes.


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 Ablaufschema Sachwertermittlung

Die nachstehende Abbildung zeigt das vollständige Ablaufschema der Sachwertermittlung.

Berechnung von Bruttogeschoßfläche/Rauminhalt x zeitlich angepasste (indexierte) Normalherstellungskosten + Baunebenkosten = Herstellungswert (Neuwert) baulicher Anlagen ./. technische Wertminderung (Alter, Schäden, Mängel) = Gebäudezeitwert + Zeitwert der Außenanlagen + Zeitwert sonstiger Einrichtungen/Anlagen + eventuell Zuschläge wegen besonderer Umstände ./. eventuell Abschläge wegen besonderer Umstände = Wert baulicher Anlagen insgesamt + Bodenwert im bebauten Zustand = Verkehrswert als Sachwert + eventuell Zuschläge wegen Rechten ./. eventuell Abschläge wegen Belastungen = Verkehrswert unter Berücksichtigung von Rechten und Lasten

Darstellung in      in Anlehnung zu      Vogels 1996,84;      obere Leiste, Schalt-      fläche "Literatur"