Sachwert-Ermittlung [Seite 1 von 2]

Verfahren  Herstellungspreise  Wertminderung: Baualter

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 Verfahren

Anhand des Sachwertverfahrens werden die Herstellungspreise baulicher Anlagen, der Außenanlagen, und sonstiger fest mit dem Grundstück oder Bauwerk verbundener Einrichtungen ermittelt. Dieser Gesamtherstellungswert wird unter Berücksichtigung des Baualters, möglicher Bauschäden beziehungsweise -mängel sowie sonstiger wertbeeinflussender Umstände angepasst. Der Verkehrswert -als Sachwert- ergibt sich schließlich aus dem angepassten Gesamtherstellungswert zuzüglich dem Bodenwert in bebautem Zustand.

Geeignet ist das Verfahren hauptsächlich für Objekte, die zur Eigennutzung erworben werden (daß heißt, die Absicht der Kapitalanlage eine untergeordnete oder keine Rolle spielt -etwa Einfamilienhäuser).


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 Herstellungspreise

Es existiert eine Vielzahl an Tabellenbüchern, in welchen Herstellungskosten zu den unterschiedlichsten Bezugszeitpunkten enthalten sind. Eine häufig verwendete Kostenbasis ist das Werk "Normalherstellungskosten 95" (NHK 95, Freise 1998; obere Leiste, Schaltfläche "Literatur"; hier als Zip-komprimierte Pdf-Datei herunterzuladen), da es recht differenzierte Aufstellungen enthält. Nach wie vor werden aber auch Tabellen mit -wenig anschaulichen- historischen Baukosten benutzt. In solchen Übersichten sind die Preisverhältnisse der Jahre 1913 oder 1914 in der Währung Reichsmark verzeichnet.

Berechnungsgrundlage der NHK 95 ist zunächst die Bruttogeschoßfläche beziehungsweise der Bruttorauminhalt des Bewertungsobjektes nach DIN 277. Nun wird das Objekt nach Art, Erscheinungsbild, Ausstattung und Alter in die Tabellen eingeordnet, wobei hier Preisspannen von Normalherstellungskosten angegeben sind.

Indexierung -also Umrechnung der ermittelten Werte- auf die wirtschaftlichen Gegebenheiten am Stichtag der Wertermittlung (die NHK 95 geben die Preisverhältnisse des Jahres 1995 wieder) ergibt nun die Baukosten für ein -theoretisch neues- Gebäude des selben Erscheinungsbildes. Diese bedürfen einer Anpassung wegen technischer Wertminderung. Letztere umfaßt nach Punkt 3.6.3 der Wertermittlungsrichtlinien (WertR):

• Die altersbedingte Wertminderung.
  
  
• Die Wertminderung durch Baumängel und Bauschäden.

Auf diese Weise errechnete Beträge sind um die Baunebenkosten zu erweitern (Kosten der Architekten- und Ingenieurleistungen, sowie der Zwischenfinanzierungsmittel, also den Kosten für das eingesetzte Kapital während der Bauzeit etc.). Es ist allgemein üblich, die Baunebenkosten pauschaliert anzusetzen. In zahlreichen Veröffentlichungen (so etwa Vogels 1996,109; obere Leiste, Schaltfläche "Literatur") werden Werte zwischen 10% und 15% der Normalherstellungskosten angegeben. Freise (1998,10) empfiehlt für Mehrfamilienwohngebäude ein Satz von 14%.


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 Technische Wertminderung: Baualter

Die altersbedingte Wertminderung wird gewöhnlich in der Weise erfasst, daß für bauliche Anlagen eine Gesamtnutzungsdauer (Zeitspanne von der Erstellung des Objektes bis zu dessen vollständiger Unbrauchbarkeit) angesetzt, und das Bewertungsobjekt anhand des Baualters innerhalb dieser Zeitspanne eingeordnet wird. Hierbei nimmt die Wertminderung mit fortschreitendem Gebäudealter zu.

Zu bedenken ist allerdings, daß "Unbrauchbarkeit" auch durch andere Umstände als den rein substantiellen Verfall eintreten kann (etwa durch Marktgegebenheiten oder die allgemeine Fortentwicklung von Baumaterialien beziehungsweise -Methoden), wobei die zu erwartende Gesamtnutzungsdauer stark von der Verwendungs- und Herstellungsart eines Bauwerkes abhängt.

Die Qualität von Aussagen über die Gesamtnutzungsdauer hängt von einer durchdachten, auf den speziellen Fall zugemessenen Einschätzung der jeweiligen Verhältnisse ab. Erfahrungsgemäß wird die Gesamtnutzungsdauer als Summe aus Gebäudealter und erwarteter Restnutzungsdauer mit zunehmendem Gebäudealter größer.

Zur Berechnung der prozentualen Wertminderung wegen Alters existieren etliche Modelle, das im Wertermittlungsbereich am häufigsten verwendete ist die Abschreibung nach Ross. Dieses Modell geht von einem progressiven Verlauf aus, bei welchem die anfängliche Wertminderung relativ gering ist, dann jedoch stetig ansteigt, und bei Erreichen der veranschlagten Nutzungsdauer den Wert 100% annimmt (das heißt, der Restwert beläuft sich auf Null).

Letztere Annahme ist in der Fachliteratur nicht unumstritten. So sieht beispielsweise Gerardy (1971,4.5.1/8; obere Leiste, Schaltfläche "Literatur") den höchsten Wertminderungssatz bei 84%. Es ist in der Tat am Markt zu beaobachten, daß viele Gebäude auch nach Ablauf der Gesamtnutzungsdauer einen gewissen Restwert besitzen. Aus thematischen Gründen wird aber an dieser Stelle auf eine Diskussion der unterschiedlichen Modelle verzichtet. Eine vergleichende Betrachtung einiger Wertminderungsmodelle ist in Vogels (1996,101; obere Leiste, Schaltfläche "Literatur") enthalten.