Bodenwert-Ermittlung [Seite 2 von 2]

Abschläge für bebauten Zustand  Werdendes Bauland  Landwirtschaftliche Parzellen

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 Abschläge für bebauten Zustand

Werden zur Bodenwertermittlung bebauter Objekte Richtgrößen für unbebaute Grundstücke verwendet -was den Normalfall darstellt- so sind die Werte den jeweiligen Gepflogenheiten des örtlichen Marktes entsprechend zu beabschlagen (in Teilen Norddeutschlands ist dies beispielsweise nicht üblich).

Die Abschläge hängen in erster Linie mit dem Alter des auf dem Grundstück errichteten Gebäude zusammen, und zwar dergestalt, daß für ältere Objekte höhere Werte angesetzt werden müssen.

Im Großraum Stuttgart betragen die Abschläge für gewöhnlich bis zu 30% des Bodenwertes in unbebautem Zustand:

• Neubauten (Alter bis etwa drei Jahre): Kein Abschlag.
  
  
• Gebäude aus der Nachkriegszeit, je nach Qualität der Substanz: 5% bis 30% Abschlag.
  
  
• Gebäude vor 1948, wiederum je nach substantieller Qualität: Meist 30% Abschlag, in stark saniertem Zusand eventuell weniger.

Der Grund für diese Tatsache mag unter anderem darin liegen, daß am Immobilienmarkt Wahlfreiheit hinsichtlich Gebäudeausstattung und Bauform relativ hoch eingeschätzt wird, und ältere Objekte solche Anforderung weniger gut erfüllen als neuere. Ferner ist wohl der Umstand von Bedeutung, daß die Restnutzungsdauer eines älteren Hauses kürzer ist (da der Abbruch am Ende der Nutzungszeit freilich mit entsprechenden -wenn auch abzuzinsenden- Kosten verbunden ist).

Obschon solche Kosten bei älteren Gebäuden entsprechend berücksichtigt werden können, entstehen trotzdem häufig Differenzen, denn gerade solche Häuser kennzeichnen sich oft durch eine für heutige Verhältnisse extreme (und daher als unzeitgemäß empfundene) Ausnutzung des Baugrundstückes, welche im Falle eines Abrisses/Neubaues -bedingt durch zwischenzeitliche Änderungen des Planungsrechtes- nicht mehr zu erzielen wäre. Diese Tatsache bedingt zwar besonders bei ertragsorientierten Gebäuden mitunter wirtschaftliche Vorteile, der Geltungswert solcher Objekte wird vom Markt jedoch eher gering eingeschätzt.


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 Werdendes Bauland

Der Begriff "werdendes Bauland" umfaßt die in § 4 Wertermittlungsverordnung (WertV; obere Leiste, Schaltfläche "Gesetzestexte") Abs. 2 und 3 beschriebenen Qualitätsstufen Bauerwartungsland und Rohbauland.

• Bauerwartungsland: Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine entsprechende Darstellung des Gebietes im Flächennutzungsplan (vgl. § 5 BauGB; obere Leiste, Schaltfläche "Gesetzestexte"), auf ein bestimmtes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes gründen.
  
  
• Rohbauland: Flächen, die nach §§ 30, 33 und 34 BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist, oder die nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind.

Rohbauland wird in der Regel weiter unterschieden in Bruttorohbauland (nicht in Baugrundstücke parzelliert, ohne Erschließungsanlagen) und Nettorohbauland (freigelegte/umgelegte Grundstücke, die Erschließungsflächen sind bereits abgegangen). Liegen in solchen Gebieten Vergleichswerte vor, gestaltet sich die Taxierung unproblematisch. Ist dies nicht der Fall, so kann ein Verfahren von Vogels Anwendung finden, zu welchem ausgeführt wird (1996,71; obere Leiste, Schaltfläche "Literatur"):

"Liegen jedoch nicht genügend Vergleichspreise vor, muß der Wert unter Berücksichtigung der Aufschließungsdauer und -Kosten sowie abzutretender Erschließungsflächen durch Rückrechnung aus dem Wert vergleichbaren Baulandes ermittelt werden. Den Anteil der Erschließungsflächen kann man 15 - 30% des Bruttorohbaulandes annehmen. [...] Der bedeutendste Unsicherheitsfaktor bei der Kalkulation ist der Zeitraum bis zur Baureife des Grundstücks. In diesem Zeitraum muß 1. das eingesetzte Kapital verzinst werden und muß man 2. mit Änderungen der Wertverhältnisse rechnen. Als Zinsfuß für das Kapital ist hier der Eigenkapitalzinsfuß plus einem Risikozuschlag anzusetzen; dh. mindestens 12%. Als Wertänderung kann man die durchschnittliche jährliche Bodenpreis-Steigerungs-Erwartung annehmen."


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 Landwirtschaftlich genutzte Grundstücke

Zur Wertermittlung landwirtschaftlicher Flächen sollte zunächst die Qualitätsstufe der Parzelle hinsichtlich ihrer Verwendbarkeit beziehungsweise einer möglichen zukünftigen Bebaubarkeit festgestellt werden. Aufschluß darüber können unter anderem Flächennutzungspläne liefern.

Vogels (1996,67; obere Leiste, Schaltfläche "Literatur") unterscheidet zwischen Ödland/Unland, Ackerland, hochwertigem Ackerland, sowie den bereits in Abschnitt L2 behandelten Stufen Bauerwartungs-, Rohbaubauland und Bauland.

Flächen, die überhaupt keinen Ertrag abwerfen, werden als Unland bezeichnet (etwa ein stark verbuschtes, unbebaubares Steilhanggrundstück). Die weitere Abstufung kennzeichet sich durch eine steigende Bauerwartung, welche in Ballungsräumen erfahrungsgemäß eher Erfüllung findet. In der Regel werden landwirtschaftliche Flächen ebenfalls über Vergleichswerte taxiert, wobei jedoch einige Ausnahmen zu beachten sind (Dauerkulturen können beispielsweise nicht über Vergleichspreise bewertet werden; solche Aufgaben sollten entsprechenden Fachleuten überlassen werden). Bei Ackerland sind vorallem folgende Faktoren relevant:

• Die Bodengüte.
  
  
• Die Lage zum Ortskern oder Hof.
  
  
• Der Zuschnitt und die Grundstücksoberfläche.
  
  
• Die Zufahrtsmöglichkeit mit landwirtschaflichen Maschinen.

Weitere Hinweise bieten die "Richlinien für die Ermittlung des Verkehrswertes landwirtschaftlicher Grundstücke und Betriebe" (LandR).