Baulasten [Seite 1 von 1]

Art der Belastung  Beispiele  Wesen und Einstufung

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 Art der Belastung

Die Baulast stellt eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung dar, das heißt, der Grundstückseigentümer begibt sich in eine Schuld gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Der Sinn von Baulasten besteht darin, der zuständigen Behörde trotz entgegenstehendem Planungsrecht die Möglichkeit zu geben, ein Bauvorhaben zuzulassen.

Solche Vereinbarungen werden nach Landesrecht getroffen, in Baden-Württemberg also nach §§ 70 und 71 der Landesbauordnung (LBOBaWü, obere Leiste, Schaltfläche "Gesetzestexte"):

"§ 70 Übernahme von Baulasten. (1) Durch Erklärung gegenüber der Baurechtsbehörde können Grundstückseigentümer öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (Baulasten). Sie sind auch dem Rechtsnachfolger gegenüber wirksam. [...] (3) Die Baulast erlischt durch schriftlichen Verzicht der Baurechtsbehörde. Der Verzicht ist zu erklären, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht. [...]

§ 72 Baulastenverzeichnis. (1) die Baulasten sind auf Anordnung der Behörde in ein Verzeichnis einzutragen. [...]"


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 Beispiele

Da eine Baulast die Nutzbarkeit eines Grundstückes mitunter erheblich einschränken oder auch erweitern kann, muß zur Wertermittlung das Baulastenverzeichnis jedenfalls eigesehen werden (vgl. den Abschnitt "Unterlagen").

• Übernahme von fremden, bauordnungsrechtlich notwendigen Abstandsflächen auf dem eigenen Grundstück.
  
  
• Zuwegungsrechte.
  
  
• Vorgeschriebene seitliche Grenzabstände ganz oder teilweise auf fremdem Grund.
  
  
• Übernahme von Stellplatzverpflichtungen.

Auch wenn etwa von der in einem Bebauungsplan angegebenen Bauweise abgewichen werden soll (oder wurde), führt dies meist zur Eintragung einer Baulast.


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 Wesen und Einstufung

Baulasten sind hinsichtlich des Wesensgehaltes mit Grunddienstbarkeiten vergleichbar, eine Besonderheit besteht jedoch darin, daß sie kein Recht gegenüber Dritten begründen (daher genießen Eintragungen in das Baulastenverzeichnis auch keinen Gutglaubenschutz, wie ihn das Grundbuch gewährt).

Kleiber/Simon/Weyers (1994,1069; obere Leiste, Schaltfläche "Literatur") bemerken zu diesem Sachverhalt: "Die Übernahme einer Baulast (zum Beispiel zugunsten eines anderen Grundstücks Kfz-Stellplätze anlegen und nutzen zu lassen) bewirkt nur eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Baubehörde. Sie verpflichtet den belasteten Eigentümer nicht, die Nutzung auch tatsächlich zu dulden. Der begünstigte Eigentümer hat auch keinen Nutzungsanspruch. Eine Duldungspflicht entsteht erst durch zusätzliche privatrechtliche Vereinbarung. Die Baulast hat dingliche Wirkung, ist aber nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis eingetragen. [...] Art und Ausgestaltung der Baulast bedeuten in der Praxis eine Entwertung der Warn- und Schutzfunktion des Grundbuchs."

Folglich kann es zu Schwierigkeiten kommen, wenn eine wertrelevante, einseitig benachteiligende Baulast besteht, die nicht durch eine dementsprechende privatrechtliche Dienstbarkeit gesichert ist.

Teilweise stellen Baulasten jedoch auch für alle Beteiligten einen Vorteil dar (beispielsweise wenn die Baubehörde trotz vorgeschriebener offener Bauweise ein Doppelhaus auf zwei benachbarten Grundstücken genehmigt, was dann etwa für beide Eigentümer zu einer höheren Ausnutzbarkeit ihrer Grundstücke führt).