Verkehrswert-Ermittlung [Seite 1 von 2]

Begriffsdefinition/Erläuterung  Grundlegende Verfahren  Notwendige Unterlagen

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 Begriffsdefinition und Erläuterung

Der Terminus "Verkehrswert" ist in § 194 des Baugesetzbuches (BauGB; obere Leiste, Schaltfläche "Gesetzestexte") festgelegt:

"Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

Demnach ist der Verkehrswert ein durchschnittlicher, im Idealfalle statistisch nachweisbarer Marktwert. Absicht der Formulierung ist sicherlich auch, eine zwischen Käufer- und Verkäuferinteresse ausgleichende Kenngröße zu schaffen. Der Grundstücks- respektive Gebäudepreis wird individuell verhandelt, ist also meist das Ergebnis subjektiver Überlegungen der Beteiligten in Verbindung mit einer gewissen Vermarktungsdauer. Der erzielte Preis weicht deshalb regelmäßig mehr oder weniger von berechneten Werten ab.

Neben der sorgfältigen Überprüfung aller bekannten bzw. bei den einschlägig zuständigen Stellen einholbaren Eigenschaftsmerkmale eines Objektes (zum Beispiel bauliche Gegebenheiten, öffentlich-rechtliche oder private Belastungen, Ertragsfähigkeit) besteht eine Hauptaufgabe des Sachverständigen deswegen darin, ein dem Objekt angemessenes Wertermittlungsverfahren anzuwenden, um Diskrepanzen zu dem nachher tatsächlich verhandelten/erzielbaren Preis möglichst gering zu halten.

Es soll jedoch nicht verschwiegen werden, daß es sich bei den nachstehend aufgeführten Verfahren zur Feststellung des Verkehrswertes sämtlich um Rechenmodelle handelt, deren Nutzen und Genauigkeit in engem Zusammenhang mit dem Spektrum der entsprechend berücksichtigten Kenngrößen (oder von Rechten beziehungsweise Lasten) einer Immobilie -und somit von der Marktkenntnis und Taxierungsbasis des jeweils betrauten Sachverständigen- abhängig ist.


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 Grundlegende Verfahren

In Deutschland werden hauptsächlich drei Vorgehensweisen genutzt, welche durch enge Zwischenbeziehungen und Überschneidungen miteinander verbunden sind:

• Vergleichswert-Verfahren. Ähnliche Marktobjekte, deren Preis bekannt ist, werden mittels Anpassungen zur Bewertung herangezogen (auch dies ist eigentlich ein Denkmodell, da subjektives Abwägen der Vergleichsfaktoren bzw. eine persönliche Interpretation der Worte "ähnlich" oder "vergleichbar" notwendig ist).
  
  
• Sachwert-Verfahren. Es erfolgt eine Kalkulation der Gestehungskosten unter Einbeziehung wesentlicher Faktoren (zum Beispiel Baualter, Ausstattung, Herstellungsart). Dieses Verfahren eignet sich etwa für Einfamilienhäuser.
  
  
• Ertragswert-Verfahren. Miet- oder Pachteinnahmen, die ein Grundstück/Gebäude abwirft, werden um die zum Erhalt der Ertragsfähigkeit aufzuwendenden Kosten vermindert, und dieser Reinertrag anschließend auf Rentenbasis kapitalisiert (es wird hinbezüglich eine Verzinsung des im Baugrundstück gebundenen Kapitals angenommen).

Verwendet wird die Ertragswertmethode vornehmlich für Renditeobjekte, also Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Bei letzteren beiden wird der -wiederum meist unter Zuhilfenahme von Vergleichsmethoden nachgewiesene- Bodenwert addiert. Vogels (1996,27; obere Leiste, Schaltfläche "Literatur") schreibt in diesem Zusammenhang: "So wie [...] ein Gebäude durch Grundrisse, Schnitte, und Ansichten in verschiedenen Projektionen dargestellt werden kann, kann bei der Wertermittlung der Verkehrswert durch verschiedene Verfahren, von verschiedenen Standpunkten aus plausibel begründet werden."

Nun sollte bei der Erstellung von Gutachten oder Schätzungen auf eine strikte Trennung von Hauptverfahren verzichtet, als dominierender Aspekt vielmehr die objektspezifische Herausarbeitung des zitierten Standpunktes betrachtet werden, mit anderen Worten die Wahl der im jeweiligen Einzelfall passenden Wertkriterien im Vordergrund stehen.


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 Unterlagen

An Unterlagen werden standardmäßig beschafft und überprüft (je nach zu bearbeitendem Fall und Verfügbarkeit unterschiedlich, eine Kontrolle darüber hinausgehender Merkmale kann notwendig sein):

• Das Grundbuchheft. Wenn erforderlich (insbesondere bei Eintragungen in Abteilung II) die dazugehörigen Grundakten.
  
  
• Das Liegenschaftskataster als Auszug (allermeist im Maßstab 1:500).
  
  
• Bei überbauten Grundstücken oder Eigentumswohnungen das Baugesuch (entweder komplett, oder die entsprechenden Abschnitte).
  
  
• Das Baulastenverzeichnis (anhand Adresse und Flurstücksnummer).
  
  
• Planungsrechtliche Gegebenheiten (das heißt Existenz eines Bebauungsplanes, wenn vorhanden dessen Festsetzungen, Beschränkungen und Typologie; vgl. §§ 30 ff., 34, 35 BauGB; obere Leiste, Schaltfläche "Gesetzestexte").
  
  
• Mögliche Altlastenverdachtsmomente als Auskunft des Landratsamtes/städtischen Amtes für Umweltschutz.
  
  
• Vorallem bei älteren Objekten Aspekte des Denkmalschutzes.
  
  
• Bei Gebäuden, deren Erscheinungsbild oder zweckgebundener Aufbau sich eher an Ertragsgesichtspunkten orientiert, den oder die einzelnen Mietverträge (siehe auch die Rubrik "Mietwert-Ermittlung" auf dieser Site).

Weiter geschieht eine Abfrage und Einschätzung zu städtebaulichen Lagemerkmalen (das heißt Gebiets-Charakter, allgemeine Infrastruktur, Verkehrs- und Lärmsituation usw.).