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 Abbruchkosten - Fremdkapital

Abbruchkosten		Kosten, die aufgewendet werden müssen, um ein Gebäude oder andere bauliche Anlagen von einem Grundstück zu entfernen. Der Abbruch von Gebäuden kann notwendig sein, um ein Grundstück wirtschaftlicher auszunutzen.
Abgeschlossenheits- bescheinigung		Zur Begründung von Sondereigentum (etwa einer Eigentumswohnung), muß die Voraussetzung der "Abgeschlossenheit" erfüllt sein. Eine Wohnung gilt als in sich abgeschlossen, wenn sie baulich durch Trennwände/Trenndecken vollkommen von fremden Einheiten und Räumen getrennt ist, und unter anderem einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar von Außen besitzt (beispielsweise vom Treppenhaus). Diese Voraussetzungen werden von der zuständigen Baubehörde anhand einer sogenannten Abgeschlossenheitsbescheinigung testiert. Die Bescheinigung sowie der Aufteilungsplan gehören inhaltlich zusammen, und dienen der Abgrenzung/Identifikation von Sondereigentum beziehungsweise gemeinschaftlichem Eigentum.
Abnahmeprotokoll		Wird bei Kontrolle der an einem Bau ausgeführten Leistungen erstellt, sofern die Vertragsparteien die förmliche Abnahme vereinbart haben. Liegt die VOB (Verdingungsordnung für Bauleistungen) dem Vertrag zugrunde, kann jede der Parteien eine förmliche Abnahme verlangen. In diesem Protokoll werden unter anderem die vom Auftraggeber gerügten Mängel und Vorbehalte sowie die Erklärungen des Auftragnehmers hierzu festgehalten. Abschließend wird entschieden, ob die Abnahme erklärt oder abgelehnt wird.
Abschreibung		Abschreibung (AfA; Absetzung für Abnutzung) bedeutet, daß die Anschaffungskosten von Wirtschaftsgütern -hierzu gehören auch Gebäude- über eine angenommene Nutzungsdauer verteilt werden. Bei Vermietung einer Immobilie können von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten (ohne Grundstücks- und Grundstücksnebenkosten) steuerliche Abschreibungen vorgenommen werden. Beispiel: Für einen Neubau können derzeit abgeschrieben werden (degressiv): In den ersten 8 Jahren 5 Prozent, in den nächsten 6 Jahren 2,5 Prozent, und in weiteren 36 Jahren 1,25 Prozent.
Alleineigentum		Ausschließliches, ungeteiltes Eigentum einer einzelnen Person an einer Sache.
Annuität		Jahreszahlung für Zinsen und Tilgung eines Darlehens. Die Annuität bleibt für gewöhnlich über die gesamte Laufzeit gleich hoch, wobei jedoch der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteiles stetig absinkt (da der jährliche Zinsbetrag für die fallende Restschuld geringer wird).
Anschaffungs- kosten		Dies sind -steuerlich- alle Kosten, die beim Erwerb eines Wirtschaftsgutes anfallen. Bei Ankauf einer Wohnimmobilie also beispielsweise der Kaufpreis, die Gutachterkosten, Maklerprovisionen, Grunderwerbsteuern, sowie die Gebühren des Grundbuchamtes.
Auflassung		Einigung über den Sachverhalt, daß das Eigentum an einer Immobilie vom Verkäufer auf den Erwerber übergehen soll. Verkäufer und Erwerber müssen hierzu bei gleichzeitiger Anwesenheit (persönlich oder durch Vertretung) eine Erklärung vor dem Notar abgeben.
Auflassungs- vormerkung		Zur Absicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung kann im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eingetragen werden. Der Erwerber muß Rechte, die nach Eintragung der Auflassungsvormerkung und vor der Eigentumsumschreibung in das Grundbuch eingetragen werden, nicht gegen sich gelten lassen. Verfügungen, die seinen Anspruch beeinträchtigen oder unwirksam werden lassen würden, sind mithin ausgeschlossen.
Aufteilungsplan		Wesentliche Grundlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung. Hier werden zeichnerisch Lage und Größe der einzelnen Positionen Sondereigentum festgelegt (Gewerbe-, Wohn- und Kellerräume sowie beispielsweise Garagen).
Bauabnahme (öffentlich)		Behördliche Abnahme von Bauleistungen. Die Schlußabnahme ist eine Bescheinigung darüber, daß die öffentlich-rechtlichen Vorschriften bauseits erfüllt sind. Nach der Schluß- beziehungsweise Gebrauchsabnahme ist ein Gebäude zum Bezug freigegeben.
Baubeschreibung		Es werden unter anderem die am Bau verwendeten Materialien, Bauweise und die Ausstattung beschrieben.
Baugenehmigung		Bevor mit einem Bau begonnen werden kann, muß das jeweilige Vorhaben genehmigt beziehungsweise genehmigungsfähig sein. Die Baugenehmigung wird von der Kreisverwaltungs- oder Baurechtsbehörde erteilt. Hierfür muß das Vorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen. Die Genehmigung/Freigabeschein muß auf der Baustelle deutlich sichtbar ausgehängt werden.
Bauherren- gemeinschaft		Zusammenschluß von mehreren Personen in einer BGB-Gesellschaft mit dem Zweck des Erwerbes/Betriebes eines Wohn- oder Geschäftshauses. Im Gegensatz zu einer Eigentümergemeinschaft nach WEG (obere Leiste, Schaltfläche "Gesetzestexte") wird keinem der Bauherren eine bestimmte Wohnung/Fläche zugeordnet, sondern ein Anteil des gesellschaftlichen Gesamtvermögens. Dies bedeutet unter anderem ein relativ hohes Risiko im Insolvenz- bzw. Konkursfall.
Baulast		Über dinglich gesicherte Belastungen einer Parzelle im Grundbuch hinaus können weitere Belastungen in Form von Baulasten bestehen. Diese werden in einem Verzeichnis eingetragen, welches die jeweilige Baubehörde führt. Eine Baulast ist die öffentlich-rechtliche Erklärung zugunsten eines Dritten (etwa bestimmte Abstandsflächen einzuhalten, einem Nachbarn die Zufahrt über das eigene Grundstück zu genehmigen, Stellplätze für ein Nachbargrundstück auf eigenem Boden zu dulden etc.). Baulasten sind für jeden Rechtsnachfolger verbindlich.
Bebauungsplan		Bei diesem handelt es sich -im Gegensatz zum Flächennutzungsplan- um einen rechtsverbindlichen Bauleitplan. Solche Pläne dienen der städtebaulichen Entwicklung, und müssen sich nach den sozialen und kulturellen Bedürfnissen der Bevölkerung richten (Wohnbedürfnisse, Eigentumsbildung, Belange der Wirtschaft etc.). Planungsträger sind die Städte und Gemeinden. Unterschieden wird nach qualifizierten Plänen (das heißt, im Plan müssen nach § 30 Baugesetzbuch mindestens enthalten sein: Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücks- sowie die Verkehrsflächen), und nicht qualifizierten Plänen, also solchen, die vorstehenden Anforderungen nicht genügen. In letzterem Fall sind die Festsetzungen des Planes gleichwohl maßgeblich, jedoch richten sich nicht näher bestimmte Details nach § 34 BauGB; vgl. obere Leiste, Schaltfläche "Gesetzestexte".
Beleihungswert		Jederzeit am Markt sicher erzielbarer Wiederverkaufswert eines Objektes, welcher nach den Regeln des Hypothekenbankgesetzes ermittelt wird. Im Hinblick darauf, daß Finanzierungen über längere Zeiträume festliegen, orientieren sich Kreditinstitute bei entsprechenden Objektbewertungen nicht ausschließlich am aktuellen Marktwert. Wird zur Finanzierung einer Immobilie ein Darlehen aufgenommen, welches durch Bestellung eines Grundpfandrechtes (beispielsweise einer Grundschuld) gesichert werden soll, ermittelt der Kreditgeber den Beleihungswert.
Beleihungsgrenze		Diese ist für Kreditinstitute das Limit, bis zu welchem eine Immobilie einschließlich vorrangiger oder gleichrangiger Belastungen -ohne zusätzliche Sicherheiten- beliehen werden kann. Die Beleihungsgrenze wird in der Regel durch Abschläge des Beleihungswertes ermittelt (je nach Art des Objektes und der Laufzeit des Kredites).
Betriebskosten		Kostenanteile, die der Mieter neben der eigentlichen Kaltmiete/Nettomiete an den Vermieter entrichtet. Diesbezügliche Kosten, die der Vermieter auf den Mieter umlegen kann, sind in Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung festgelegt.
Bodenrichtwert		Durchschnittliche Werte/Preise für Grundstücke, welche von den Gutachterausschüssen auf Grundlage der Kaufpreissammlung für jedes Gemeindegebiet festgestellt werden (unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands, mindestens jedoch für erschließungsbeitragspflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland; meist zum 1. Januar oder 31. Dezember eines Kalenderjahres). In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre (§ 196 Baugesetzbuch -obere Leiste, Schaltfläche "Gesetzestexte"- in Verbindung mit § 11 Gutachterausschußverordnung). Solche Richtwerte werden für lagetypische Grundstücke bestimmt, deren maßgebliche wertbestimmende Merkmale (Entwicklungs- und Erschließungszustand, Art/Maß der baulichen Nutzbarkeit sowie Zuschnitt) hinreichend festgelegt sind. Die Bodenpreise werden in Richtwertkarten oder -übersichten eingetragen. Vertiefung im Abschnitt "Bodenwertermittlung" dieser Site.
Cash-Flow		Allgemein: Überschuß der Einzahlungen gegenüber Auszahlungen. Bezogen auf Immobiliengeschäfte also die Differenz aus Einnahmen eines Objektes (Mieten, Pachten etc.) im Vergleich zu den Ausgaben (etwa Bewirtschaftungskosten).
Dienstbarkeit		Auf einem Grundstück lastende, im Grundbuch eingetragene Verpflichtung, die der jeweilige Eigentümer zu dulden hat (entweder zugunsten einer anderen Parzelle, oder einer bestimmten Person). Vertiefung im Abschnitt "Rechte und Belastungen" dieser Site.
Disagio		Unterschiedsbetrag zwischen dem Nennwert (Höhe) und der tatsächlichen Auszahlungssumme eines Darlehens. Das Disagio -auch Damnum genannt- wird im Darlehensvertrag zwischen Bank und Kreditnehmer vereinbart, und mindert die regelmäßig wiederkehrende Zinsbelastung, nicht jedoch den effektiven Jahreszins (siehe nächster Eintrag). Es handelt sich also um einen im voraus gezahlten Zinsbetrag.
Effektiver Jahreszins		Konstanter Zinssatz, in welchem sämtliche Kosten eines Kredits (Nominalzins, Gebühren, Zahlweise der Zinsen etc.) berücksichtigt sind. Dieser Satz liegt freilich über dem Nominalzins, und muß nach der Preisangabenverordnung immer ausgewiesen werden.
Eigenbedarfs- kündigung		Eigenbedarf ist eine vom Gesetzgeber vorgesehene Möglichkeit, Mietverhältnisse durch ordentliche Kündigung zu beendigen. Gründe für Eigenbedarf des Vermieters können beispielsweise sein: Heirat und damit verbundene persönliche Veränderung (gilt aber auch bei nichtehelichen, auf Dauer ausgerichteten Lebensgemeinschaften), Familienzuwachs, Aufnahme von Pflegepersonal, Verlegung des Arbeitsplatzes, Kündigung anderer Mieträume, sowie eine bevorstehende Trennung/Scheidung.
Eigenleistung		Alle mit einem Bauvorhaben zusammenhängenden Arbeiten, die der Bauherr nicht von einem Gewerbeunternehmer ausführen läßt, sondern selbst übernimmt (häufig mit Hilfe von Angehörigen/Bekannten; sogenannte "Muskelhypothek").
Eigenmittel		Eigenmittel -auch als Eigenkapital bezeichnet- sind angesparte oder ererbte Gelder/Vermögenswerte, die ausschließlich für die Finanzierung einer Immobilie zur Verfügung stehen (also nicht für den Lebensunterhalt oder sonstige Anschaffungen benötigt werden). Für eine solide Immobilienfinanzierung müssen je nach Objekt grundsätzlich Eigenmittel von etwa 30 bis 40 Prozent des Kaufpreises -inklusive Nebenkosten- vorhanden sein.
Eigentümer- gemeinschaft		Dem Wohnungseigentumsgesetz (obere Leiste, Schaltfläche "Gesetzestexte") unterliegender Zusammenschluß aller Eigentümer eines Immobilienobjektes. Eine solche Gemeinschaft ist -von wenigen Ausnahmen abgesehen- unauflöslich und kann nur von einem bestellten Verwalter vertreten werden. Sämtliche Entscheidungen, welche die Eigentümergemeinschaft betreffen, werden in entsprechenden Personenversammlungen beschlossen.
Erbbaurecht		Recht, auf einem Grundstück ein Bauwerk zu erstellen und/oder zu unterhalten, ohne Grundstückseigentümer zu sein. Der Erbbauberechtigte zahlt dem Grundstückseigentümer (Erbbaurechtsgeber) einen Erbbauzins für die Nutzung des Grundstücks, welcher in der Regel deutlich unter den gängigen Hypothekenzinsen liegt. Über diese Konstruktion können Finanzierungen realisiert werden, die sonst durch hohe Bodenpreise unmöglich wären. Es handelt sich um ein grundstücksgleiches Recht, weswegen hinsichtlich der staatlichen Förderung eine Bezuschussung vergleichbar dem Realeigentum durchgreift. Vertiefung im Abschnitt "Rechte und Belastungen" dieser Site.
Erschließungs- beiträge		Diese werden von den Gemeinden erhoben und dienen der Deckung des finanziellen Aufwandes für öffentliche Straßen/Wege, Grünflächen sowie Versorgungsleitungen (Elektrizität, Gas, Wasser/Abwasser etc.) eines zu bebauenden oder umzuplanenden Gebietes. Die Höhe der Erschließungsbeiträge wird von der Gemeinde durch Satzung bestimmt, und muß vom jeweiligen Grundstückseigentümer entrichtet werden. Rechtsansprüche des Eigentümers auf Erschließung eines bestimmten Grundstückes bestehten jedoch nicht.
Festpreis		Entgeltvorbehalte sind bei Festpreisvereinbarungen nicht möglich, das heißt, der vertragliche Preis ist grundsätzlich nicht abänderbar. Der Auftraggeber/Kunde soll auf diese Weise gegen eventuelle Kostenerhöhungen während der Bauzeit eines Vorhabens abgesichert werden.
Festzinshypothek		Hypothekarkredit mit fixem Zinssatz und vorbestimmter Laufzeit (in der Regel zwischen 2 und 10 Jahren). Der Kreditnehmer vermeidet einerseits das Risiko von Zinserhöhungen, kann andererseits jedoch nicht von etwaigen Zinssenkungen während der Laufzeit des Darlehens profitieren. Vgl. hierzu jedoch die Ausführungen zu variablem Zins.
Flächen- nutzungsplan		Amtliche Darstellung der geplanten städtebaulichen Entwicklung in einem Gebiet. Beinhaltet Orientierungen für die städtebauliche Entwicklung, nicht aber baurechtliche Festsetzungen.
Flurstück		Katasterteil, welcher eine eine vermessungstechnische Einheit abbildet (dies entspricht der Aufzeichnung von Form sowie Lage des Landes und wird entsprechend dem Liegenschaftskataster mit fortlaufenden Nummern versehen). Im Gegensatz dazu ist das Grundstück ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Bestandsverzeichnis des betreffenden Grundbuchblattes aufgeführt ist. Ein Grundstück kann mithin aus mehreren Flurstücken bestehen. Vertiefung im Abschnitt "Grundbuch" dieser Site.
Fremdkapital		Verbindlichkeiten gegenüber Banken und anderen Gläubigern in Form von Hypothekarkrediten und Darlehen (Schuldensaldo).